나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500121 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 658-10 다솔타운 103동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한감정 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "남인천중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 202호로서, 외벽: 스톤코트 마감 등, 창호; 샷시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 도시가스시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2016-12-26) , 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생 과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.] )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 재매각이고 매수신청보증금 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2026타경500121 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500121 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 658-10 다솔타운 103동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 128,000,000원

* 토지 면적: 26.97㎡ (약 8.16평)

* 건물 면적: 56.76㎡ (약 17.17평)

* 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2011년 (사용승인일 기준)

* 총 층수: 5층

* 해당 층: 2층

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "남인천중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호입니다. 외벽은 스톤코트 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용: 사다리형 토지로서 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건은 북동측으로 로폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (2022.09.30, 다올저축은행, 16,674,803원)입니다.

* 낙찰자가 인수해야 할 권리: 본건은 HUG(주택도시보증공사) 관련 건으로, HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서가 제출되어 을구 순위 3번 주택임차권 등기(권리자: 이지훈, 금액: 156,000,000원)를 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

* 총 채권액: 172,674,803원 (가압류 16,674,803원 + 주택임차권 156,000,000원)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이지훈)

* 보증금: 156,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-17

* 확정일자: 2021-10-08

* 대항력: 없음

* 비고: HUG에서 인수하는 조건으로 변경되었으며, 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 권리입니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 인천광역시 미추홀구 학익동, 남인천중학교 인근 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 환경: 주거 시설과 더불어 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 특징: 학익지구 개발 계획과 연관될 수 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 쇼핑, 식사 등의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 남인천중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 최초 입찰 시 관심도가 낮았거나 유찰되었을 가능성이 있습니다. 입찰 시 신중한 가격 책정이 필요합니다.

* 매수신청보증금: 일반 경매의 10%가 아닌 20%의 보증금이 요구되므로, 자금 계획에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 사항의 세부 내용을 정확히 파악하고, 낙찰 후 HUG와의 계약 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 해당 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 절차 진행 및 잔금 납부 시점에 따라 실제 허가 대상이 되는지, 허가 절차는 어떻게 되는지 등을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하는 다솔타운 103동 2층 202호 다세대주택으로, 2011년 준공되어 비교적 신축에 속하며 철근콘크리트 구조로 내구성이 확보된 물건입니다. 주변 지역은 주거와 상업시설이 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 편의성이 보통 수준입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 그러나 재매각, 20%의 높은 매수신청보증금, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항을 반드시 유의하여 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰 후 권리 관련 분쟁 소지가 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정된 학익지구 개발 계획 등 지역 개발 호재를 고려할 수 있습니다.

* 시세 비교: 제공된 최근 매매 사례와 비교하여 적정 시세 파악 및 투자 가치 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인천광역시 미추홀구 학익동 일대 다세대주택의 최근 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 9일 거래: 35.86㎡, 40,000,000원 (광림빌라)

* 2026년 5월 4일 거래: 54.85㎡, 90,000,000원 (촌마을빌라B동)

* 2026년 5월 2일 거래: 41.06㎡, 66,500,000원 (부흥빌라트B동)

* 본건의 건물 면적은 56.76㎡(약 17.17평)입니다. 비교 사례 중 가장 큰 면적인 54.85㎡(약 16.59평)가 90,000,000원에 거래되었습니다.

* 면적당 가격으로 환산 시, 촌마을빌라B동은 약 1,640,000원/㎡, 부흥빌라트B동은 약 1,620,000원/㎡, 광림빌라는 약 1,120,000원/㎡입니다.

* 본건의 감정가 128,000,000원은 약 7,450,000원/㎡ (128,000,000원 / 17.17평)으로, 비교 사례의 면적당 가격과 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. (주: JSON 가격은 만원 단위로, 4,000은 4천만원, 9,000은 9천만원, 6,650은 6천650만원으로 해석함.)

* 비교 사례의 면적당 가격(약 150만~160만원/㎡)을 본건의 면적(56.76㎡)에 적용하면 85,140,000원 ~ 90,816,000원 수준으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 거래된 가장 유사한 면적(54.85㎡)의 촌마을빌라B동이 90,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(56.76㎡)은 이를 상회하는 9,500,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 재매각으로 인한 가격 조정 가능성, 20% 보증금의 부담, HUG 인수조건 변경 내용의 구체성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 추천 입찰가 범위 : 95,000,000원 ~ 105,000,000원.

* (본 입찰가 산정은 제공된 정보만을 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.