나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500009 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 178-37 효마을타운 107동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ‘갈산역’ 남동측 인근에 소재하며 인근에 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 제 5층 제501호건으로서, 외벽 : 벽돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6m, 북서측으로 노폭 약 3m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(갈산2지구), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-18)(갈산2 지구단위계획구역) 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500009 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 상세

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 178-37 효마을타운 107동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 20.59㎡ (약 6.23평)

토지지분: 20.59225㎡ (약 6.23평)

건물면적: 57.59㎡ (약 17.43평)

건물지분: 57.59㎡ (약 17.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 501호

준공년도: 2001년 1월 9일 (준공 승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동에 소재하며, '갈산역' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인천지하철 1호선 갈산역이 도보 가능한 거리에 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다. 도시관리계획 입안 중(2025.07.18.)인 사항도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 갑구 2순위 (2021-07-21): 소유권 이전 (박명철)

* 갑구 3순위 (2022-06-10): 소유권 이전 청구권 가등기 (주식회사지슨개발) - 본 권리는 인수 대상입니다. (말소: 인수)

* 갑구 4순위 (2023-01-05): 가압류 (주택도시보증공사) - 말소 대상입니다. (말소: 말소)

* 갑구 5순위 (2023-01-29): 압류 (국민건강보험공단) - 말소 대상입니다. (말소: 말소)

* 갑구 6순위 (2026-01-06): 강제 경매 (주택도시보증공사) - 본 경매 개시 결정 등기이며, 말소 대상입니다. (말소: 말소)

* 을구 3순위 (2023-08-18): 주택 임차권 등기 (김지환) - 말소 대상입니다. (말소: 말소, 단 HUG의 말소동의 확약서 제출)

총 채권액은 380,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김지환)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-01

* 확정일자: 2021-06-18

* 배당신고일자: 2023-08-18

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 3순위 주택임차권 등기자로, 등기부상 말소 예정입니다. HUG에서 말소 동의 확약서를 제출했습니다.

* 임차인: 장하영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 인수되는 권리

갑구 3순위 소유권 이전 청구권 가등기 (주식회사지슨개발)는 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 주요 사항입니다.

3.4. 권리 분석 요약

등기부상 가압류, 압류, 강제경매는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 그러나 선순위인 소유권 이전 청구권 가등기가 인수되므로, 해당 권리의 내용과 추후 부담을 면밀히 분석해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 인근에 대규모 상업 시설이 밀집해 있지는 않으나, 갈산역 주변으로 상권이 형성되어 있어 이용에 불편함은 적을 것으로 보입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 7월 6일 거래된 53.06㎡ 면적의 다세대주택은 173,500,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 50.48㎡ 면적의 다세대주택은 205,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본 건물의 면적(57.59㎡)과 유사한 면적대의 거래 사례입니다. 감정가 200,000,000원을 고려할 때, 주변 시세는 170,000,000원에서 205,000,000원 수준으로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인천지하철 1호선 갈산역(도보 가능), 다수 버스 노선 이용 가능.

* 편의 시설: 인근 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육 시설: 인천갈산초등학교 (도보 약 10~15분 거리), 갈산중학교 (도보 약 10~15분 거리)가 인근에 위치합니다.

* 주변 시설: 갈산역 인근에 웨스턴팰리스 웨딩하우스가 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위로 인수되는 소유권 이전 청구권 가등기입니다. 이 가등기가 본 경매 절차 이후 어떤 형태로든 인수자의 부담으로 작용할 수 있으며, 명확한 인수 조건 및 비용에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 제공된 임차인 정보 상 대항력 있는 임차인은 없습니다.)

* 토지 이용계획의 제한: 다양한 토지 이용 제한(지구단위계획구역, 최고높이 제한, 과밀억제권역 등)은 향후 건물 증축 또는 재건축 시 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매로, 다세대주택입니다. 주변 시세는 약 170,000,000원에서 205,000,000원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가는 200,000,000원입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 인근에 초등학교와 중학교가 위치하고 있습니다.

하지만 가장 중요한 고려 사항은 등기부상 인수해야 하는 선순위 소유권 이전 청구권 가등기입니다. 이 가등기의 인수 조건 및 향후 발생할 수 있는 금전적 부담이 불확실하므로, 철저한 권리 분석과 함께 가등기 권리자와의 협의 가능성 등을 사전에 파악해야 합니다. HUG의 인수 조건 변경 관련 특이사항은 이러한 인수 부담을 완화하거나 특정 절차를 거칠 수 있음을 시사할 수 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 인천 지하철 1호선 갈산역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 주변 시세: 감정가 및 최근 실거래가 대비 고려할 만한 투자 기회가 될 수 있습니다.

* HUG 관련 특이사항: HUG의 인수 조건 변경 및 채권자로서의 권리 관계는 명확히 파악 시 유리하게 작용할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 200,000,000원이며, 최근 유사 면적의 거래가는 173,500,000원 ~ 205,000,000원입니다. 또한, 인수해야 하는 선순위 소유권 이전 청구권 가등기가 존재하며, 이로 인한 불확실성이 큽니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 인수되는 가등기의 가치를 보수적으로 고려하여, 감정가 및 최근 실거래가 하단부를 기준으로 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 170,000,000원

이 예상 입찰가는 현재 공개된 정보에 기반한 것이며, 인수되는 가등기에 대한 추가적인 정보 확인 및 협의 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 명도 관련 추가 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.