나이스옥션 법원경매 인천 2026타경5 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 456-124 로얄하이츠빌라 3동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현3동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 1층 101호로서, 외벽: 돌붙임, 페인팅 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약2m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927( 2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저 소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 , 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경5 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 456-124 로얄하이츠빌라 3동 1층101호

신주소: 인천광역시 미추홀구 독정안길97번길 42-10 (용현동)

용도: 다세대주택

감정가: 90,000,000원

토지면적: 12.71㎡ (약 3.85평)

토지 지분: 12.714285714285714㎡ (약 3.85평)

건물면적: 42.70㎡ (약 12.92평)

건물 지분: 42.7㎡ (약 12.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO (남인천농업협동조합)

건축년도: 1996년

층수: 1층 (총 4층)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, "용현3동행정복지센터" 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

과거 주거환경개선지구였으나, 2006년 12월 31일 사업 완료된 지역입니다.

토지거래계약 허가구역으로 지정되었었으나, 현재(2026년 10월 17일 기준) 허가 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25)은 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 5월 22일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당(권리금액 58,800,000원)입니다.

이후 설정된 압류 및 임의경매개시결정 등기 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 최종 확인이 필요합니다. 현재 정보만으로는 인수되는 권리가 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 채현석 (채 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-01-27

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 추가 부담은 없습니다.

등기부채권 총액은 근저당 설정액 기준 58,800,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

주변의 행정복지센터, 버스정류장 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경개선지구 사업이 완료된 지역으로, 장기적으로 지역의 주거 환경 개선에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

상권 자체의 활성화보다는 주변 주거 단지를 중심으로 한 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량의 주택가 내 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 용현3동행정복지센터가 북동측 인근에 소재하며, 근린생활시설이 주변에 분포합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 학교 주변의 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: (별도 검색 결과) 인근에 학교(용현초등학교 등)와 공원 등이 위치하여 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다. 대규모 산업 시설이나 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않아, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1996년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 내부 시설의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 인접 도로: 동측으로 접한 도로의 폭이 약 2미터 내외로 좁아, 차량의 대규모 출입이나 대형 차량(소방차 등)의 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 주거환경개선지구: 사업이 완료되었지만, 해당 지역의 전반적인 노후화 수준이 높은 경우, 즉각적인 가치 상승보다는 장기적인 관점에서 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 9,000만원입니다.

권리관계가 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자의 추가 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 건축년도가 1996년으로 노후화에 대한 고려가 필요하며, 접한 도로의 폭이 좁은 점은 참고해야 합니다.

주변 시세와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸이 확실하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 실거주 적합성: 소형 면적(약 12.92평)으로 1인 가구 또는 신혼부부의 실거주 용도로 고려해 볼 만합니다.

* 지역 개발 잠재력: 주거환경개선지구였던 지역으로, 향후 도시 재생 및 정비 사업 추진 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 합리적 투자 기회: 주변 시세 및 감정가를 면밀히 분석하여, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 5개월간(2026년 5월) 동일 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 38.67㎡ (약 11.7평) / 2층: 6,000만원 (약 513만원/평)

* 69.25㎡ (약 20.9평) / 4층: 11,000만원 (약 526만원/평)

* 32.76㎡ (약 9.9평) / 2층: 6,690만원 (약 675만원/평)

본건의 면적은 42.70㎡ (약 12.92평)입니다. 상기 시세 정보를 바탕으로 환산 시, 본건의 적정 시세 범위는 대략 6,600만원 ~ 8,700만원 내외로 추정됩니다.

본건의 감정가는 9,000만원입니다. 제공된 최근 매매 사례와 감정가 사이에 다소 차이가 존재하나, 이는 건물의 상태, 층수, 개별 빌라의 특성, 그리고 경매 감정가의 산정 기준 등에 따른 결과로 판단됩니다.

종합적으로 고려할 때, 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 75% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 6,750만원 ~ 8,100만원

최종 입찰가는 현장 조사, 최신 시세 동향, 유사 물건 경쟁 상황 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.