나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60003 [1] 경기도 파주시 야당동 45-3 로뎀하우스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 중소형공장 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2016.11.25) 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 벽돌붙임 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2024.09.05 임차권등기명령(2024카임50430), 임차권자 : 박종영, 임차보증금 : 180,000,000원) 설정되어 있으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.02.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60003 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 45-3 로뎀하우스 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 193,000,000원

토지 면적: 50.80㎡ (약 15.37평)

건물 면적: 41.69㎡ (약 12.61평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 경의중앙선 운정역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택과 중소형 공장이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다. 본건은 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2022.12.19.)이며, 본 경매 절차를 통해 소멸될 권리가 대부분입니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)는 본건의 임차인 박종영 씨의 보증금 180,000,000원에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미하며, 인수 보증금은 0원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사 (박종영)

- 보증금: 180,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-08-16

- 확정일자: 2022-07-19

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 임차권 등기 말소 예정

* 이경미

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-05-19

- 확정일자: 없음

- 대항력: 없음

- 비고:

1.3. 상권분석

본건이 위치한 야당동 일대는 주거 지역과 함께 중소형 공장 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 사업체들이 입주할 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다. 운정역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이에 따른 유동인구 및 상업 활동도 기대할 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았으나, 공장이 혼재하는 지역의 특성상 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2016년 11월 25일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 건물 연식은 약 10년 정도 되었습니다. 내부에는 기본적인 위생, 급배수 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 건물은 4개 층으로 구성되어 있으며, 본건은 그중 3층에 위치합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없으나, HUG와의 인수 조건 변경 내용 및 임차권 등기 말소 과정에서의 변동사항은 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 또한, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 할 수 있습니다. 주변에 공장이 혼재된 지역 특성상 소음, 분진 등 환경적인 요인을 고려해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 명확한 인수 조건 변경 확약으로 인해 임차보증금 인수 리스크가 해소된 점이 가장 큰 장점입니다. 운정역 인근이라는 입지적 이점과 더불어, 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 주변 환경의 혼재된 특성과 토지이용계획 상의 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

- HUG의 임차보증금 인수 조건 변경으로 인한 인수 리스크 최소화

- 운정역 인근의 지리적 이점 및 향후 개발 가능성

- 다세대주택으로서 실거주 또는 임대 수익 목적 투자 가능성

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 '다세대주택'인 태종에비뉴(전용면적 65.1㎡, 3층)가 2026년 7월 2일 285,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건의 전용면적(41.69㎡)에 대한 시장 가격을 산정하면 약 182,500,000원 수준입니다. 본건의 감정가는 193,000,000원으로, 최근 거래 사례 및 건물 연식 등을 고려할 때 감정가 대비 시장 가격은 다소 낮을 수 있습니다. HUG 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원 으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.