나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500042 [1] 인천광역시 남동구 만수동 921-18 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕유 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수어린이공원' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브 및 기와지붕 3층 건물내의 제1층 제101호로서, (사용승인 : 1989.05.15) 외벽 : 연와조 치장쌓기. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500042 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 921-18, 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 76,000,000원

토지면적: 26.96㎡ (약 8.15평)

건물면적: 36.01㎡ (약 10.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 구조 및 이용 현황

건축구조: 벽돌조 슬래브 및 기와지붕 3층 건물 내 1층 101호

사용승인일: 1989년 5월 15일

이용상태: 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

토지형상: 정방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 토지 이용 계획

구분: 제2종일반주거지역

제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등에 한함, 2025년 8월 21일까지)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수어린이공원' 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 유사한 유형의 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현재 점유 및 권리 관계

임차인 현황:

서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사, 입주자: 이윤경)가 임차인으로 등록되어 있습니다.

보증금: 71,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 7월 25일

확정일자: 2019년 6월 17일

배당신고일자: 2021년 11월 16일

대항력: 없음

3.2. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

등기부상 채권 총액: 약 2,142,000,000원 (말소된 권리 포함 총합계)

말소기준 권리로 추정되는 권리: (자세한 말소기준 권리는 등기부 상세 열람 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 9번 임차권등기 (단, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서 제출 조건 있음)

3.3. 특이사항 및 주의사항

SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재에 대한 특이사항 및 주의사항이 명시되어 있습니다.

임차인에게 대항력은 없으나, 임차권등기는 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 권리로 분류되어 있습니다. 다만, 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 권리 소멸 여부가 결정될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 만수동 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어, 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 주거 지역입니다. 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있어 상권의 기본적인 기능은 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 인천만수초등학교, 인천만수여자고등학교, 인천남동고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 의료 시설

인천사랑병원, 남동구보건소 등 주요 의료 시설이 비교적 가까운 거리에 있습니다.

5.3. 편의 시설

단지 인근에 만수어린이공원이 있으며, 주변 지역에 다양한 소매점, 식당 등 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 가능성

가장 큰 리스크는 을구 9번 임차권등기의 처리 문제입니다. 임차인에게 대항력이 없다고 명시되어 있음에도 불구하고, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되어 인수될 가능성이 있습니다. 이는 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 달라질 수 있으며, 불확실성이 존재합니다.

6.2. 건물 노후화

건축물 사용승인일이 1989년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 복잡한 채권 관계

등기부상 채권 총액이 높게 기록되어 있어, 낙찰 후 추가적인 법적 문제 발생 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 다만, 대부분의 선순위 권리가 말소된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 76,000,000원으로, 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 매매가 93,000,000원 대비 다소 낮게 책정되었습니다. 그러나 '선순위임차권' 및 'SGI 인수조건 변경'과 관련된 불확실성이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 임차권의 인수 여부가 최종적으로 명확히 해결되지 않는다면, 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 따라서 해당 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 권리 관계가 명확히 해결될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 입지

주거 지역 내 위치하여 수요가 꾸준하며, 학교 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

8.3. 재건축/리모델링 잠재력

노후된 건물이라는 점은 리스크이기도 하지만, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 시장 동향을 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 76,000,000원입니다. 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 매매 사례가 93,000,000원 수준임을 감안하면, 시세 대비 잠재적 가치는 존재합니다.

그러나 '선순위임차권' 및 'SGI 인수조건 변경'과 같은 주요 리스크 요인이 존재하므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

권리 인수 보증금은 없으나, 임차권등기 관련 불확실성을 감안하여, 감정가 대비 약 85%~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 72,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.