나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72895 [1] 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 369 신별내퇴계원어울림 103동 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직감감정 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 "퇴계원고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

2012년 12월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 16층 건물 내 제5층 제501호로서, 외 벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인트 마감 등, 창 호 : 하이세시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 화장실2, 파우더룸, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지대의 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 북측으로 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

퇴계원리 369 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(금호어울림), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(퇴계원고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(퇴계원고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)(16m 위탁구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)(협의구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))), 퇴계원리 369-4 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(금호어울림), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(퇴계원고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)(16m 위탁구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)(협의구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72895 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 369 신별내퇴계원어울림 103동 5층 501호

* 물건종별: 아파트

* 토지면적: 55.02㎡ (약 16.64평)

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 감정가: 526,000,000원

* 건축년도: 2012년 12월

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (기재된 정보)

* 특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 '퇴계원고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 북측으로 외부 공도와 연결되어 있습니다.

* 인근 시설: 퇴계원고등학교가 인접해 있으며, 관련 학교 보호 구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역(후방지역)에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 06월 10일 접수된 주식회사진인베스트대부의 근저당 (을4, 채권최고액 252,000,000원)으로 판단됩니다.

* 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 근저당권부채권질권, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 상세 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 현황 및 명도 관련 사항을 반드시 직접 확인하고 협의해야 합니다.

* 등기부 요약:

* 총 채권액 (주요 근저당 합산): 약 577,000,000원 (252,000,000원 + 325,000,000원).

* 현재 경매는 주식회사안전대부(을15의 근저당)의 신청으로 진행 중이며(2025타경72895), 대흥새마을금고의 임의경매(2026타경20312)도 함께 진행될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 본건과 유사한 면적(84.9㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 6월 기준, 520,000,000원에서 530,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

* 감정가 526,000,000원은 최근 실거래가 범위 내에 위치하여 시장 가격과 부합하는 것으로 판단됩니다.

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 신별내퇴계원어울림

* 준공년도: 2012년 (약 14년 차)

* 세대수: 총 578세대 (103동: 16층, 32세대)

* 주차: 총 32대 (세대당 약 0.55대) - 지하 전기차 충전기 2대 보유.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 최근 실거래가 동향:

* 매매: 2026년 6월, 84.9㎡ 타입이 11층 520,000,000원, 14층 530,000,000원에 거래되었습니다.

* 전월세: 2026년 4월, 84.9㎡ 타입이 15층 보증금 45,000,000원 (월세 0)에 전세로 거래된 이력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 퇴계원고등학교가 인접해 있으며, 초중학교 접근성도 양호한 편입니다. (퇴계원고등학교는 상대/절대 보호구역 지정)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 부동산에 대해 여러 건의 경매가 중복되어 진행될 수 있으므로, 현재 진행 상태 및 취하 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(후방지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한 및 규제가 존재합니다. 이러한 제한 사항은 향후 건축, 개발, 증축 등 토지 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역(외국인 등/주택 용도)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 해당 규정을 준수해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 직접적으로 언급된 혐오시설은 없으나, 토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정된 점을 고려하여 주변 환경에 대한 추가적인 조사 및 영향 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2012년에 준공된 신별내퇴계원어울림 아파트 단지의 일부로, 주거 환경 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 최근 실거래가 수준에 부합하며, 총 채권액 대비 시세가 높지 않아 입찰 경쟁이 치열하지 않을 가능성도 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 중복사건 가능성은 명도 과정이나 경매 진행 중 변수로 작용할 수 있으므로 주의 깊은 접근이 요구됩니다. 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하므로, 장기적인 투자 관점에서 해당 규제 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 아파트로 양호한 주거 환경 및 관리 상태 기대.

* 최근 실거래가 반영된 감정가로, 시세 대비 급격한 하락 위험이 적음.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 관련 추가 비용 부담이 없음. (단, 임대 관계 미상에 따른 확인 절차 필수)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 526,000,000원

* 최근 매매가 (84.9㎡, 2026년 6월): 520,000,000원 ~ 530,000,000원

* 본 물건은 5층에 위치하여 최근 거래된 11층, 14층 대비 가격 차이가 있을 수 있으나, 감정가가 시세 범위 내에 있음을 고려하여 보수적으로 접근합니다. 인수되는 임차 보증금이 없고, 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 530,000,000원 ~ 540,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 일반적인 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.