나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65304 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 178-57 새서울아파트 5동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 「고양외국어고등학교」 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제405호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 소화설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내부도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65304 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 관산동 178-57 새서울아파트 5동 4층405호

용도: 아파트

감정가: 218,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 새서울아파트

사용승인일: 1983년 07월 24일

건물면적: 56.70㎡ (약 17.15평)

토지면적: 39.50㎡ (약 11.95평)

총 동수: 5동

총 세대수: 400세대

최고층: 5층

1.3. 매각 상세 정보

감정가: 218,000,000원

토지 지분: 39.5㎡

건물 지분: 56.7㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 「고양외국어고등학교」 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내부도로를 통해 외곽 공도와 연계되며, 차량 진입이 가능합니다.

근거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경65304) 등기부채권 총액: 130,000,000원.

말소기준권리: 유성조 강제경매 (2026-01-05 접수, 권리금액: 89,275,687원).

3.2. 인수되는 권리

을3 주택임차권: 한국토지주택공사 (권리금액: 130,000,000원, 접수일자: 2026-04-23, 말소: 인수).

이로 인해 낙찰자는 해당 보증금 130,000,000원을 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-15

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로, 인수 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-15

확정일자: 2024-03-07

배당신고일자: 2026-03-13

대항력: 있음

비고: 상기 명시된 바와 같이 낙찰 시 보증금 130,000,000원을 인수합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 현황 참조, 한국토지주택공사 보증금 130,000,000원 별도 인수).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 학군 정보

「고양외국어고등학교」가 인근에 위치하고 있으며, 관산동 지역 내에서도 학군 관련 정보가 긍정적으로 평가되는 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 위치하여 기본적인 편의를 제공합니다.

5.2. 주거 환경

1983년에 준공된 아파트로, 연식이 다소 있는 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 한국토지주택공사의 보증금 130,000,000원 인수 부담이 가장 큰 리스크입니다.

또한, 보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인(오 )에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

1983년식 아파트로, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

특히, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약에관한허가구역 지정은 주의가 필요합니다.

6.4. 주변 혐오시설 관련 가능성

고양시 덕양구 지역에는 서울시립승화원(화장장), 서울시립벽제묘지, 난지물재생센터 등 서울시의 기피·혐오시설이 다수 위치하고 있어, 간접적인 영향(교통 체증, 악취, 재산가치 하락 등)이 있을 수 있습니다. 다만, 본 물건과의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고양시 덕양구 관산동에 위치한 새서울아파트 경매 건입니다. 입지 및 교통 상황은 보통 수준이나, 1983년 준공된 아파트로 노후화가 진행된 상태입니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 보증금 1.3억원)을 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 보증금 미상의 임차인도 존재하여 주의가 요구됩니다.

인수되는 임차 보증금 1.3억원을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 잠재적 가치

최근 유사 면적(56.7㎡)의 거래 사례가 187,000,000원에 있었으며, 감정가 218,000,000원과 비교 시 시세 분석을 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

8.2. 소형 면적 투자

전용면적 56.70㎡(약 17.15평)으로, 실수요자 또는 1~2인 가구의 관심이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 56.7㎡ 면적의 거래 사례(2026년 3월)는 187,000,000원입니다.

본 건은 낙찰 시 한국토지주택공사의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하므로, 총 실인수가는 '입찰가 + 130,000,000원'이 됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

시세 187,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 130,000,000원을 제외하면 최대 입찰 가능 금액은 57,000,000원입니다.

감정가 218,000,000원을 고려하고, 경쟁 입찰 상황 및 유찰 가능성을 감안하여, 현실적인 입찰 희망가는 80,000,000원 ~ 100,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

(총 실인수가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위가 될 수 있습니다.)

이 가격대는 시장 시세 또는 감정가 대비 고려해야 할 인수 비용을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.