나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60024 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-41 화이트케슬 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 평택파주고속도로"북고양(설문)IC" 남서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 2층 202호로서, 외벽: 벽돌 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-41번지, 화이트케슬 1동 2층202호에 소재하고 있습니다.

사건번호는 고양지원 2026타경60024 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 176,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 67.37㎡ (약 20.38평)

건물 면적: 65.87㎡ (약 19.93평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자는 서OOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

특이사항 및 특수물건 정보로 "대항력있는임차인"이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 평택파주고속도로 "북고양(설문)IC" 남서측에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 바, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건물의 말소기준권리는 2016년 11월 23일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권(채권액 168,000,000원)입니다.

이후 2026년 1월 7일 서울서남부농업협동조합(변경 전: 관악농업협동조합)에 의해 임의경매 개시결정(채권액 131,267,711원)이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 168,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김신이

전입일자: 2016-06-28

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

확정일자 및 배당신고일자는 기재되어 있지 않습니다.

비고: 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 인수 보증금

위 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항: 임차인 김신이 씨는 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 대항력은 존재하므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 성석동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

인근 부동산 정보에 따르면, '화이트캐슬' 단지 내 또는 유사한 연식과 면적의 다세대주택들이 2026년 7월 기준 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건축물대장에 따르면, 본건이 속한 '화이트캐슬'은 2015년 10월 사용승인된 철근콘크리트 경사지붕 구조의 4층 건물이며, 총 18세대가 거주하고 있습니다.

각 세대별 건물 전용면적은 약 65.87㎡ (19.93평)입니다.

주변에 학교, 병원 등 주요 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적인 택지개발지구나 주거 단지에서 기대할 수 있는 수준의 편의성은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 부대시설

건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

주차는 총 18대가 가능한 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김신이 씨의 존재입니다. 보증금이 0원으로 신고되어 있어 실제 계약 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 가축사육제한구역으로 지정된 점은 향후 주변 환경 변화 가능성을 시사할 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 괴리

본 건의 감정가는 176,000,000원이지만, 최근 실거래가 사례들을 고려할 때 시세는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이러한 감정가와 시세 간의 괴리는 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 준수한 건물 상태를 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원)와 감정가 대비 낮은 시세는 입찰 시 신중한 검토를 요하는 부분입니다.

이러한 점들을 고려할 때, 임차인 문제 해결 및 명도 절차를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 시세 대비 높은 감정가

최근 실거래가 수준과 비교했을 때 감정가가 높아, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

실거래가 사례를 기준으로 판단 시, 120,000,000원 ~ 130,000,000원 사이의 가격대는 매력적일 수 있습니다.

8.2. 우수한 교통 접근성

평택파주고속도로 북고양(설문)IC 인근에 위치하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

8.3. 개발 가능성

성석동 지역은 향후 개발 잠재력을 가진 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 물건들이 120,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 거래된 것을 확인할 수 있습니다.

본건은 임차인의 대항력 존재(보증금 0원)라는 특이사항이 있으나, 인수할 보증금은 0원이므로 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

따라서, 이러한 시장 상황 및 물건 특성을 종합적으로 고려하여, 감정가(176,000,000원)보다 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 예상 입찰가는 125,000,000원에서 135,000,000원 사이로 제안합니다.

이 범위 내에서 입찰 시, 임차인 명도 관련 비용 및 제반사항을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.