나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65312 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1056-10 엘리시아 104동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 제3층 제302호로서, - 외벽 : 치장벽돌 쌓기, 외장석붙임 및 드라이비트 마감 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전 부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2024.12.6.접수 제159044호 주택임차권등기에 대하여 임차권자 임영화의 승계인 주택도시보증공사가 2026.5.21.자 확약서(임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1056-10번지 소재 엘리시아 104동 3층 302호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경65312 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

토지면적은 67.11㎡ (약 20.3평)이며, 건물면적은 55.60㎡ (약 16.8평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 지상 4층 중 3층에 위치하며, 2018년 9월경 사용 승인된 것으로 파악됩니다.

본 물건의 감정가는 240,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.1. 입지조건

주위 환경으로는 "고양예술고등학교" 서측 인근에 위치하며, 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대입니다.

교통 상황은 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 북측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 11월 25일 접수된 KB국민카드의 가압류(창원지방법원 2024카단282, 금5,883,523원)입니다.

등기부등본 상 을구의 주택임차권(임영화, 2024.12.06 접수, 금228,000,000원)은 임차인 임영화의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 5월 21일 임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였기에, 낙찰 시 말소될 예정입니다.

그 외 갑구의 가압류, 압류, 강제경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서, 본 물건은 권리 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을3: 주택임차권 (임영화, 2024.12.06 접수) - HUG 확약서 제출로 말소 예정

* 갑6: 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2024.11.25 접수) - 말소기준권리

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.01.02 접수) - 본 경매 개시 채권

임차인 현황:

* 임차인: 임영화

* 보증금: 239,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-07

* 확정일자: 2020-09-21

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 승계로 인한 임차권 등기 말소 동의로 보증금 인수 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항으로 '지상권개요:'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 2026년 7월에 동일 지역에서 유사한 면적(약 51㎡ ~ 58㎡)의 다세대주택이 153,000,000원에서 268,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

특히, 2026년 7월 5일에 거래된 58.16㎡, 4층 매물이 268,000,000원으로 가장 높은 가격대를 형성했습니다.

본 건의 건물면적 55.60㎡는 이러한 실거래가 범위에 포함되는 수준입니다.

감정가 240,000,000원은 최근 최고가 실거래가보다 다소 낮은 수준으로, 합리적인 감정가로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "고양예술고등학교" 인근에 위치하며, 주변 지역은 주거용 다세대주택이 밀집한 곳입니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

지역 내에는 주거 외 상업시설, 교육시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG와의 임차권 등기 말소 동의는 명도에 긍정적이나, 실제 배당 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상 및 용도에 적용되는 부분이므로 일반적인 개인 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등은 향후 건물 증축이나 개축 시 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 연식(2018년경 준공) 대비 내부 상태 및 관리 현황에 따라 추가적인 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 명확하고 인수되는 임차보증금이 없는 강제경매 물건입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 협조로 임차권 등기 말소 절차가 원활하게 진행될 것으로 예상되어 명도에 대한 부담이 적습니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 향후 시세 상승 여력 또한 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 일부 토지이용계획 상의 제약 사항과 건물 내부 상태에 대한 확인은 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 권리가 없어 낙찰자의 법적 부담이 없습니다.

HUG의 확약서 제출로 인한 명도 리스크 최소화.

주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 확보 가능.

합리적인 감정가 및 최근 실거래가 대비 투자 매력도 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

최근 실거래가(2026년 7월): 153,000,000원 ~ 268,000,000원 (면적 51㎡~58㎡ 기준)

본 건은 면적 55.60㎡로, 최근 거래된 58.16㎡, 4층 매물의 최고가 268,000,000원을 참고할 수 있습니다.

감정가 240,000,000원은 최근 최고가 실거래가보다 낮은 수준으로, 입찰 경쟁이 있을 수 있습니다.

본 건의 3층 위치와 건물 연식(2018년경)을 고려할 때, 시세 분석 및 잠재적 리모델링 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

수익률 및 시세 변동 가능성을 종합적으로 고려하여, 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 일반적인 의견이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인과 법원 분위기, 경쟁자 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.