나이스옥션 법원경매 고양 2026타경30 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1088 가좌마을 308동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 "가좌초등학교" 북서측 인접에 위치하며, 주위 는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 학교, 소규모공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 원활하며 인근에 노선버스정류장 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 지상 18층 건물 내 제3층 제308호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로 부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사 육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및 주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아 파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경30 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1088 가좌마을 308동 3층301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 402,000,000원

* 토지면적: 85.06㎡ (약 25.7평)

* 건물면적: 117.68㎡ (약 35.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOO (남동농업협동조합으로 추정)

* 아파트명: 가좌청원벽산블루밍3단지

* 사용승인일: 2002년 10월

* 단지 규모: 8개동, 782세대

* 물건 소재층: 3층 / 총 19층

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 "가좌초등학교" 북서측 인접 지역

* 주위환경: 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 학교, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 9월 29일 접수된 남동농업협동조합의 근저당 (을9)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 없으므로, 현재 점유자가 누구인지, 보증금 및 월세는 얼마인지 명확하게 확인되지 않았습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성에 대비해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 생활편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 이용이 편리하며, 가좌초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 가좌초등학교 (북서측 인접)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등

* 혐오시설: 주위 환경에 소규모 공장이 혼재되어 있다는 점은 인지해야 할 부분입니다. 공장의 종류 및 운영 상태에 따라 생활 환경에 영향을 줄 수 있으므로, 현장 방문 시 면밀히 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 규모: 총 8개동 782세대의 아파트 단지

* 주차: 총 475대 주차 가능 (세대당 약 0.6대), 지하주차대수 22대, 지상주차대수 12대. 전기차 충전기(지상 10대, 지하 12대) 설치됨.

* 건물구조: 철근콘크리트조 경사지붕, 지상 18층 건물 내 3층

* 설비내역: 기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소방, 난방 설비 갖춤.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 리스크: 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 건물 노후화: 2002년 사용승인된 건물로, 약 24년차에 접어들어 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 평균 주차 대수가 다소 낮아 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 지역 환경: 소규모 공장이 인접해 있어 생활 소음, 먼지 등의 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상) 등에 해당되므로, 관련 법규 및 규제 사항을 추가로 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구의 준수한 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자는 깨끗한 등기부를 확보할 수 있습니다. 가좌초등학교 인접, 편리한 교통 등 생활 환경 측면에서도 장점이 있습니다. 다만, 현재 임대 관계가 파악되지 않은 점과 건물 노후화, 주변 환경 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계의 확실성: 매각을 통해 모든 후순위 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 시세 대비 가격 메리트: 감정가(402,000,000원) 대비 최근 동일 면적 매매가(415,000,000원)를 고려할 때, 시장가보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 학군 및 편의시설 접근성이 양호한 가좌동 지역의 아파트로, 안정적인 주거 가치를 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 거래가 (117.68㎡ 기준): 415,000,000원 (2026년 7월 13일)

* 감정가: 402,000,000원

* 고려사항: 임대 관계 미상으로 인한 명도 과정의 불확실성 및 비용 발생 가능성, 건물 노후화 등을 감안할 때, 최근 실거래가 및 감정가 수준을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 380,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.