나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65295 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드감정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "파주대원초등학교" 북서측 인근에 위치하는 삼성타운 에이동 제3층 제301호로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호로서, 외벽은 드라이비트 및 일부석재붙임등 마감 창호는 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1(대원리 311-12), 기호2(대원리 311-15), 기호3(대원리 311-18) (동일) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

공부상 '에이동'으로 등재되어 있으나 현황 '105동'으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 건물외벽에 105동으로 표기되어 있음. - 임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

1. 공동출입구에 '105'동으로 표시되어 있음.
2. 2022년10월24일 접수제76807호 주택임차권등기에 대하여 임차권자 박수지의 승계인 주택도시보증공사가 2026.5.21.자 확약서(임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65295 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 245,000,000원

토지면적: 82.19㎡ (약 24.86평)

건물면적: 73.86㎡ (약 22.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 '파주대원초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황:

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 시내 접근성이 보통 수준입니다.

* 건물구조 및 외관:

철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 및 일부 석재로 마감되었으며, 창호는 샷시창입니다. 건물 외벽에는 '105동'으로 표시되어 있으나, 공부상에는 '에이동'으로 등재되어 있어 표기상 차이가 있습니다.

* 토지 이용 및 도로:

총 3필지로 구성된 부정형 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.1. 1.주변 환경

* 학교, 공공시설:

북서측 인근에 파주대원초등학교가 위치하여 통학이 용이합니다.

* 주거, 상업, 공업 시설 현황:

주변에는 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 함께 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 주변 혐오시설 유무:

제공된 정보와 일반적인 주변 환경 조사 결과, 직접적으로 언급된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 중소규모 공장 및 창고 등이 인접해 있어 일부 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 3월 15일자 남인천세무서장의 압류입니다.

* 등기부상 주요 권리 내역:

- 소유권보존: 류정형 (2018-05-24)

- 소유권이전: 박연숙 (2020-10-07)

- 주택임차권: 박수지 (2022-10-24, 222,000,000원) - 말소 예정

- 압류: 남인천세무서장 (2021-03-15) - 말소기준권리, 말소 예정

- 압류: 안산세무서장 (2022-06-27) - 말소 예정

- 압류: 동안산세무서장 (2023-12-13) - 말소 예정

- 압류: 파주시 (2024-05-27) - 말소 예정

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-02, 222,000,000원) - 본 경매 건

* 인수되는 권리:

없음. 주택임차권자인 박수지의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였기에, 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사 (박수지 승계인)

- 보증금: 222,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-09-28

- 확정일자: 2020-09-18

- 비고: HUG는 잔존 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의함. 대항력 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 접근성:

건물 인근에 근린생활시설이 있으며, 대중교통을 이용하면 파주시내 주요 상업지구로의 접근이 가능합니다.

* 상권 발달 정도:

본 지역은 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 더불어 일부 공업/창고 시설이 혼재된 지역으로, 상권이 매우 발달했다고 보기는 어렵지만 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 인근 시세 분석:

최근(2026년 5월) 인근 '루체하우스'(2023년 준공, 63.8~69.75㎡)의 매매가는 330,000,000원에서 360,000,000원으로, 이는 3.3㎡당 약 516만원~517만원 수준입니다.

반면, '동문모닝빌'(2003년 준공, 59.31㎡)의 매매가는 100,000,000원으로, 3.3㎡당 약 169만원 수준입니다. 건축 연식에 따른 시세 차이가 두드러집니다.

본 물건인 '삼성타운'(2018년 준공, 73.86㎡)의 감정가는 245,000,000원으로, 3.3㎡당 약 332만원 수준입니다. 이는 비교적 최근에 준공된 신축 건물보다는 낮고, 오래된 건물보다는 높은 시세입니다. 최근 신축 물건들의 높은 매매가를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

단지 인근 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 차량으로 이동 시 파주시 내 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설에 대한 접근이 용이합니다.

* 교육시설:

북서측 인근에 파주대원초등학교가 위치하여 어린 자녀의 통학에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도:

2018년 준공되어 비교적 최신 건물에 속하나, 2023년에 준공된 신축 건물들에 비해서는 노후도가 있을 수 있습니다.

* 건물 외관 표기 오류:

공동출입구 및 건물 외관에 '105동'으로 표시되어 있으나, 등기부등본상 '에이동'으로 기재되어 있어 혼란의 소지가 있습니다. 하지만 이는 실질적인 권리 관계에 영향을 미치지는 않습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상)에 해당됩니다. 따라서 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경:

HUG 측에서 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 이에 따른 보증금 인수 부담은 전혀 없습니다. 이는 물건의 잠재적 리스크를 해소하는 중요한 긍정적 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 조리읍에 위치한 다세대주택으로, 2018년 준공되어 건축 연식이 양호한 편입니다. 최근 인근 지역의 신축 다세대주택 매매가를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 임차권을 가진 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 인수해야 할 보증금이 없어 권리관계가 매우 명확하다는 점이 가장 큰 장점입니다. 건물 외관 표기 오류나 토지 이용 제한 등 일부 고려 사항은 있으나, 권리관계의 명확성과 시세 대비 합리적인 감정가를 고려할 때, 적극적인 투자 관점에서 매력적인 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세: 최근 인근 신축 다세대주택의 높은 시세(3.3㎡당 약 516만~517만원)에 비해 본건의 감정가(3.3㎡당 약 332만원)는 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: HUG의 임차보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 인수할 보증금이 0원이며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 실거주 및 임대 투자 용이성: 양호한 입지 조건과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있어 실거주 목적 투자에도 적합하며, 향후 임대 수익 창출 또한 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 245,000,000원입니다.

최근 인근에 거래된 신축 다세대주택(2023년 준공)의 면적별 매매가가 330,000,000원에서 360,000,000원(3.3㎡당 약 516만~517만원) 수준임을 감안할 때, 본건(73.86㎡, 2018년 준공)의 실제 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다.

특히, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려하면, 경쟁 입찰이 예상됩니다.

이에, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 약 310,000,000원으로 산정합니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 변동될 수 있으므로, 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.