나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3033 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 970-21 성원프라우드 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.03.29) - 외 벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등, - 창 호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 현황 '도시형생활주택(단지형다세대) 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3033 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 970-21 성원프라우드 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건축물 사용승인일: 2018년 03월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 6층 건물 내 제5층 제501호

감정가: 233,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.27㎡ (약 5.83평)

토지지분: 19.2733㎡ (약 5.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 27.07㎡ (약 8.19평)

건물지분: 27.07㎡ (약 8.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 시설이 함께 발달한 지역입니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (주택임차권, 2024-06-17 접수, 215,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매개시결정 등기부채권 총액은 215,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 거주자명: 한인열)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-04-28

* 배당신고일자: 2024-06-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항 및 조건부 매각

본건은 HUG 인수조건 변경과 관련하여, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건에 대한 명확한 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 관련 등기(소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분 이전) 및 임차권, 강제경매 개시결정 등기가 존재하며, 을1 주택임차권이 말소기준권리로서 해당 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건 소재지는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있으며 인근에 상권이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 우장초등학교 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교통

* 인근 노선버스정류장 이용 가능합니다.

* 차량 진출입이 용이합니다.

5.3. 편의시설

* 주변에 편의점, 음식점, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

5.4. 혐오시설

* 현재 파악된 혐오시설 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

임차인(주택도시보증공사) 보증금 관련 포기 및 말소 조건부 매각 사항은 매수인에게 부담으로 작용할 수 있으므로, 계약 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

공항 관련 보호구역, 군사시설 보호구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건물 이용 및 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계

물건명세서 작성일(2026-09-03) 기준 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, HUG 관련 임차인 현황이 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용승인된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 화곡동 지역의 주거 수요를 바탕으로 기본적인 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 부담은 없으나, HUG 관련 특수 조건부 매각 사항에 대한 철저한 사전 검토가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로 관리 상태 양호 기대.

* 강서구 화곡동 지역의 꾸준한 주거 수요.

* 권리상 인수 부담이 없는 물건 (HUG 조건 충족 시).

9. 예상 입찰가

감정가 233,000,000원을 기준으로, 최근 주변 유사 물건의 매매가를 분석한 결과, 2026년 7월에 거래된 '더원' (19.98㎡, 21,600만원)의 경우 약 10,810,810원/㎡의 가격을 형성하고 있습니다. 본건의 전용면적(27.07㎡)에 이를 대입하면 약 292,487,000원의 시세가 산출됩니다.

감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있는 편이며, HUG 관련 인수 조건부 매각 사항은 낙찰 후 해결해야 할 부분이지만, 대항력이 없고 보증금 반환 청구권 포기를 조건으로 하므로 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

종합적으로 고려 시, 감정가 부근에서 약간의 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.