나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60002 [1] 경기도 파주시 동패동 14-18 페렌체1 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 중소형공장, 답 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2018.12.19) 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2024.03.25 임차권등기명령(2024카임121), 임차권자 : 차연우, 임차보증금 : 180,000,000원(1차), 186,000,000원(2차)) 설정되어 있으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 2024년3월28일 제24329호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.1.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60002 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 14-18, 페렌체1 101동 2층201호

건물용도: 다세대주택

감정가: 217,000,000원

토지면적: 55.50㎡ (약 16.79평)

건물면적: 48.78㎡ (약 14.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치하며, "운정초등학교" 남서측 인근 지역에 소재합니다.

주변 환경은 다세대주택, 중소형 공장, 답 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

남서측과 북서측으로 각각 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2026년 1월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(접수번호: 2026타경60002)입니다.

등기사항전부증명서상 을구 1번 순위로 2024년 3월 28일 접수된 차연우 씨의 주택임차권 등기(보증금 186,000,000원)가 존재했으나, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차권자의 채권양수인으로서, 2026년 4월 1일 확약서를 제출했습니다. 이 확약서에는 보증금 전액을 배당에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다.

또한, 임차인 현황에서 차연우 씨의 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다.

따라서, 본 경매 물건은 낙찰 후 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태로 인수될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 파주시 동패동 지역은 다세대주택 밀집 지역과 더불어 중소형 공장 및 농경지가 혼재된 복합적인 특성을 보입니다. 이는 안정적인 주거 수요와 함께 지역 내 산업 활동이 공존함을 시사합니다.

주변에 대규모 상업 시설보다는 중소형 규모의 근린 상업 시설 및 마트 등이 분포할 것으로 예상되며, 지역 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

공장 지대가 혼재되어 있어, 배후 수요 측면에서 특정 업종 종사자들의 수요도 일부 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "운정초등학교" 남서측 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 용이합니다.

인근에 버스 정류장이 있어 시내외 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진출입이 원활한 편입니다.

주변에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 운정신도시 지역으로 이동 시 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

건축물 사용승인일은 2018년 12월 19일로 비교적 신축에 속하며, 건물 내 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 조건의 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 매각 시 제한사항이 될 수 있습니다.

본건 주변 지역이 다세대주택, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역이므로, 향후 개발 계획이나 지역 이미지 변화에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

일반적인 검색 결과 상, 물건지 주변에서 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 신축(2018년 준공) 다세대주택으로, 권리상 인수 부담이 전혀 없는 물건입니다. 특히 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차권 등기가 말소되는 점은 낙찰자에게 매우 유리한 조건입니다.

입지 조건은 보통 수준이나, 초등학교 인근에 위치하고 있으며 교통 접근성도 무난합니다.

주변 시세와 비교 시, 감정가 대비하여 시장 가치에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 확보가 용이합니다.

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 초등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 있을 수 있습니다.

* HUG의 적극적인 말소 동의로 임차권 관련 리스크가 완전히 해소되었습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 약 3.15백만 원/㎡ ~ 3.43백만 원/m² 수준입니다.

건물 면적 48.78㎡를 기준으로 환산 시, 현재 시세는 약 153,000,000원에서 167,000,000원 사이로 추정됩니다.

제공된 감정가는 217,000,000원이지만, 최근 실거래가를 바탕으로 보수적인 접근을 권장합니다.

인수 보증금이 없는 점과 권리상 안전성을 고려하여, 시장 시세를 반영한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.