나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3067 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 154-11 정우아트빌라 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 까치산역(2, 5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 평스라브지붕 4층건 내 제3층 제302호로서 (사용승인일: 1994.04.01.) 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등. 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

전기·위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추 표면)<공항시설법>,대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 현장 조사시 이해관계인의 폐문부재로 관련공부, 외부관찰 및 일반적·표준적 상황을 기준으로 본건내용 표시하였으니, 경매진행 및 참여시 유의바람. ② 제시외 건물 '샷시구조 강판지붕 발코니 약4.2㎡'이 소재하고 있음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3067 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 154-11 정우아트빌라 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 211,260,000원

토지 면적: 31.60㎡ (약 9.56평)

건물 면적: 58.08㎡ (약 17.57평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '서울신정초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 5호선 및 2호선 환승역인 까치산역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 1994년 4월 1일에 사용 승인된 철근콘크리트조 및 벽돌조의 4층 건물 내 제3층 제302호로, 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다. 공부상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 남서측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 세장형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.5. 인접 도로상태

본 건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

등기부등본 상 특별히 매수인이 인수해야 할 유치권, 전세권, 등기된 임차권 등은 확인되지 않습니다. 다만, 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 184,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-06

* 확정일자: 2021-08-23

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 HUG 인수조건 변경으로 인해 매각이 진행됩니다. 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 부담할 임차보증금 인수액은 없습니다.

3.3. 채권 분석

* 등기부채권 총액: 0원

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하여 조용한 생활 환경을 갖추고 있으며, 주변에 다양한 편의 시설 및 상업 시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업 단지보다는 주거 중심의 소규모 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 본 건 북서측 인근에 서울신정초등학교가 소재하여 통학이 용이합니다.

* 교통: 지하철 5호선 및 2호선 까치산역, 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 시장, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 약 4.20㎡ (약 1.27평)의 제시외 건물(샷시구조 강판지붕 발코니)이 포함되어 있습니다. 이는 감정평가에 반영되었으나, 별도의 관리나 철거에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수 조건: 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 말소 조건부 매각으로, HUG의 협조가 필수적입니다. 만약 HUG 측의 조건 불이행 시 매각 절차에 영향을 줄 수 있는 가능성을 배제할 수는 없습니다. (단, 현재 정보상으로는 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.)

* 토지 거래 허가 구역: 본 건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 특히, 임차인 관련하여 매수인이 인수해야 할 보증금이 없어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 제시외 건물의 존재 및 HUG 인수 조건의 특수성을 고려해야 합니다. 신정초등학교 인근의 주거지로서 안정적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인접: 지하철 5호선 및 2호선 까치산역 이용이 편리하여 도심 접근성이 우수합니다.

* 학군 우수: 서울신정초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 실거주 목적에 적합합니다.

* 권리관계 명확: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

*HUG 관련 조건: HUG가 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건부 매각으로, 매수인에게는 명확한 권리 승계 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가 211,260,000원은 주변 시세와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

최근 유사 물건의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 19.98㎡(약 6.04평) 다세대주택이 216,000,000원에 거래되었습니다. (해당 물건 대비 면적 작음)

* 2026년 7월 1일 거래된 37.56㎡(약 11.36평) 다세대주택이 160,000,000원에 거래되었습니다. (해당 물건 대비 면적 큼)

* 2026년 7월 16일 거래된 37.44㎡(약 11.32평) 다세대주택이 150,000,000원에 거래되었습니다. (해당 물건 대비 면적 큼)

본 건의 건물 면적(58.08㎡)과 감정가(211,260,000원)를 고려할 때, 평당 약 12,000,000원 수준으로 책정된 감정가는 합리적으로 보입니다.

다만, 본 건의 입찰가는 최소 감정가 이상으로 접근하는 것이 일반적이며, 향후 시장 상황과 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

보수적으로 감정가 수준 또는 그 이상으로 예상하며, 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.