나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65302 [1] 경기도 파주시 야당동 45-79 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄감정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 운정역 남측 인근에 위치하고, 주위는 대부분 다세대주택으로 이루어진 주거지대로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물(2016. 9. 22. 사용승인) 중 4층 402호로 외벽 ; 드라이비트 마감 내벽 ; 벽지 및 타일마감 창호 ; 하이삿시창호임

이용상태

주거용으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 등 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

토지의 공부상 지목은 공장용지이나 현황은 대(다세대주택 부지)입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

물건 비고

1. 토지의 공부상 지목은 공장용지이나 현황은 대(다세대주택 부지)임.
2. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 5번 2024년8월23일 제72907호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.24.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65302 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 45-79, 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 310,000,000원

토지면적: 57.22㎡ (약 17.32평)

토지지분: 57.22㎡ (약 17.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.58㎡ (약 15.30평)

건물지분: 50.58㎡ (약 15.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.4. 건물 정보

건축년도: 2016년 9월 22일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

층수: 지상 4층 건물 중 4층 402호

주요 설비: 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 운정역 남측 인근 주거지역에 속합니다. 주변은 대부분 다세대주택으로 이루어져 있으며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

대구지방법원 2023카단100851 가압류 (2023.08.04. 접수, 금5,699,790원)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건은 감정평가액 기준으로 매각되며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 그러나 등기부등본상 현재까지 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황 및 권리 분석

임차인: 주택도시보증공사 (임차인 성명: 백 )

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 17일

확정일자: 2022년 7월 26일

배당신고일자: 2024년 8월 23일

대항력: 없음

비고: 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 관련 등기는 말소될 예정입니다.

3.4. 등기부 요약

* 접수일자: 2020-05-15, 권리종류: 소유권이전 (신탁등기말소), 권리자: 김정환

* 접수일자: 2023-01-31, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 정현철 (매매)

* 접수일자: 2023-08-04, 권리종류: 가압류, 권리자: 도담자산관리대부, 권리금액: 5,699,790원 (말소기준권리)

* 접수일자: 2024-08-23, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 백종윤, 권리금액: 340,000,000원 (말소예정)

* 접수일자: 2025-07-09, 권리종류: 압류, 권리자: 국민건강보험공단 (말소예정)

* 접수일자: 2026-01-05, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 340,000,000원 (본 경매 사건)

* 접수일자: 2026-03-11, 권리종류: 압류, 권리자: 파주시 (말소예정)

총 등기부채권액: 345,699,790원

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세 (매매/임대)

최근 실거래 자료에 따르면, 본 물건과 유사한 시기(2015-2019년)에 건축된 주변 다세대 및 연립주택의 거래가는 면적 및 층수에 따라 150,000,000원에서 285,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

* 태종에비뉴 (2019년식, 65.1㎡, 3층): 285,000,000원 (2026.07.02. 거래)

* 요산아트빌 (2015년식, 56.0㎡, 1층, 연립): 150,000,000원 (2026.07.01. 거래)

* 자연에가 (2015년식, 57.5㎡, 2층, 연립): 180,000,000원 (2026.07.01. 거래)

4.2. 시세 분석 및 단지/건물 유사성

본 물건은 2016년식 다세대주택으로 건물 전용면적 50.58㎡(약 15.30평)입니다. 가장 유사한 거래 사례인 태종에비뉴(2019년식, 65.1㎡, 3층)가 285,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 물건의 현재 시세는 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원 내외로 추정됩니다. 다만, 본 건의 감정가는 310,000,000원으로, 최근 거래가 대비 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

운정역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 주거 밀집 지역으로 주거 편의성은 양호한 편입니다.

5.2. 주거 환경

주변이 대부분 다세대주택으로 구성된 주거 지역으로, 일반적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지목과 현황 불일치

토지의 공부상 지목은 공장용지이나, 현황은 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 이는 경매 물건에서 종종 발생하는 사항으로, 관리 기관 확인 등을 통해 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 계약 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 임차권 등기 및 HUG 확약서 관련

주택임차권 등기(을구 5번)가 존재했으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 권리분석상 낙찰 후 임차인으로 인한 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 토지 거래 허가 구역

외국인 등의 특정 주택 거래 시 토지거래허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 일반적인 내국인 개인 거래에는 크게 영향을 미치지 않을 수 있으나, 계약 시 유의해야 합니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 지도 및 위성사진 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. HUG 인수 조건 변경 (보증금 미인수)

주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 340,000,000원이 인수되지 않는다는 점은 투자 리스크를 크게 줄여줍니다. 이는 실질적인 인수 금액을 낮추는 효과가 있습니다.

7.2. 입지 개선 가능성

운정역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 여력이 있습니다.

7.3. 현재 감정가 대비 잠재적 가치

본 건의 감정가는 310,000,000원이나, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 현재 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 추정됩니다. 적정가 이하로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 총평

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 운정역 인근의 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 임차인 관련 위험 요소(보증금 미인수)가 HUG 확약서 제출로 인해 해소되었으며, 공부상 지목과 현황의 불일치, 토지거래허가구역 지정 등 일부 고려사항이 존재하나, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 310,000,000원이나, 주변 실거래가격을 고려할 때 다소 높은 수준입니다. 다만, 임차 보증금 인수 부담이 0원이므로, 감정가의 약 80% 수준인 250,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 향후 시세 상승 시 수익 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

8.3. 최종 제언

권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점, 우수한 입지 조건을 고려할 때, 잠재적 가치 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.