나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70030 [1] 경기도 양주시 은현면 봉암리 166-17 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 은현면 봉암리 소재 "봉암초등학교" 남측 근거리에 위치하며 주위는 공업용 건물이 주를 이루는 소규모 공장지대로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

기호 1,3,4,6은 각 세장형의 토지이나, 현황 4필 일단지 사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 공업용 건부지(기호 1 중 일부는 도로)로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1,3,4,6 남동측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접하며, 기호 6은 남서측으로 폭 약 6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 일반공업지역, 지구단위계획구역(봉암지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성정관리권역. 기호 3 : 일반공업지역, 지구단위계획구역(봉암지구), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성정관리권역. 기호 4,6 : 일반공업지역, 지구단위계획구역(봉암지구), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성정관리권역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 스레트지붕 단층 공장 (기호 2) 및 철근콘크리트조 스레트지붕 단층 사무실,현기숙사 (기호 5)로서 (건물사용승인일, 기호 2 : 1987.07.28, 기호 5 : 1987.06.26) 외벽 : 블록쌓기 및 일부 세멘몰탈 마감 등. 내벽 : 블록마감(기호 2) 및 일부 벽지도배, 타일마감 등(기호 5) 창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

공장(기호 2) 및 기숙사(기호 5 : 숙소 7,거실, 현관 등)로 이용하다가, 현재는 미가동 및 거주자가 없는 상태임.

설비내역

급배수, 위생설비, 수전설비(350KVA) 등 기본적인 설비를 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠~㉢).

공부와의 차이

본건 건물 기호 5의 공부상 용도는 사무실 이나, 현황은 기숙사로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 기계기구(수전설비) 포함. 제시외 물건(물탱크 2기)은 매각 제외. 공장저당법 제7조 목록 기계‧기구는 소재불명임. 목록 1의 일부(약 30㎡)는 도로로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70030 (1)

소재지: 경기도 양주시 은현면 봉암리 166-17

용도: 공장

감정가: 766,932,480원

토지면적: 1426.00㎡ (약 431.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 571.91㎡ (약 173.00평)

- 건물(2): 442.28㎡ (약 133.79평) - 공장

- 건물(5): 129.63㎡ (약 39.21평) - 사무실/기숙사

건물 제시외면적: 40.20㎡ (매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 은현면 봉암리 소재 "봉암초등학교" 남측 근거리에 위치하며, 주변은 공업용 건물이 주를 이루는 소규모 공장지대임. 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난함.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남동측으로 폭 약 4~5미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역(봉암지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있음. 토지 일부(기호 3, 4, 6)는 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2002년 7월 9일 중소기업은행의 근저당권(210,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 이보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부 요약:

* 토지 및 건물 등기부에는 소유권 이전(정종화, 정경숙), 근저당(중소기업은행), 가압류(중소기업은행, 한국전력공사), 임의경매(중소기업은행), 압류(양주시) 등이 기재되어 있으며, 이들 대부분은 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 소멸됨.

* 등기부채권 총액: 431,473,297원

* 임차인 현황:

* 임차인: JINZHENGYUN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-03

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 해당 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 분석됨. 다만, 실제 점유 여부 및 관계는 현장 조사가 필요함.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

* 본건은 소규모 공장지대에 위치하며, 주변에 유사한 업종의 공장들이 분포하여 산업적 연관성이 있을 것으로 판단됨.

* 차량 접근성이 무난하여 물류 이동 및 원자재 수급에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 주변 상업 시설 및 편의 시설은 많지 않아, 별도의 상권 형성보다는 공업 기능에 초점이 맞춰진 지역임.

1.4. 생활정보

* 인근에 봉암초등학교가 소재하여 교육 환경은 보통 수준임.

* 대형 편의 시설이나 문화 시설은 부족할 수 있으며, 기본적인 생활 편의는 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보임.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 산업 지역 특성상 환경적 요인을 추가적으로 확인하는 것이 권장됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후: 건물(2)은 1987년 7월 28일, 건물(5)는 1987년 6월 26일에 사용 승인되어 건축 후 약 39년 경과한 노후 건물임. 향후 유지보수 또는 재건축 필요성을 고려해야 함.

* 일부 토지 도로 이용: 토지(기호 1)의 일부 약 30㎡가 도로로 이용 중으로, 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있는 부분임.

* 제시외 물건: 제시외 물건인 물탱크 2기는 매각에서 제외되며, 수전설비(350KVA)는 포함됨.

* 소재 불명 기계기구: 공장저당법 제7조에 따른 목록 기계‧기구는 소재 불명 상태임.

* 건물 용도 상이: 건물(5)는 공부상 사무실이나 현황은 기숙사로 이용 중임. 이는 추후 건축물대장 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재함.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 은현면에 소재한 공장으로, 소규모 공장지대에 속해 있어 공업 활동을 위한 기본적인 입지 조건을 갖추고 있음. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 7억 6천여만원임. 권리관계는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 상태이며, 임차인 인수 부담 또한 없는 것으로 분석됨. 다만, 건물의 노후화, 토지 일부의 도로 이용, 제시외 물건 제외, 소재 불명 기계기구, 건물 용도 상이 등은 잠재적 리스크 요인으로, 취득 전 충분한 현장 조사와 추가 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 공장 밀집 지역에 위치하여 산업적 시너지 효과 기대 가능.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 일체를 취득하여 활용 가치 증대 모색.

* 향후 수도권 개발 계획 및 지역 발전 가능성을 고려한 장기 투자 관점.

* 노후 건물의 리모델링 또는 신축을 통해 현대적 공장 시설로 개선 가능성.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금 및 대항력 있는 임차인이 없어, 예상 입찰가 산정 시 이러한 부담은 제외됨. 제시된 감정가 766,932,480원을 기준으로, 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 유사 물건의 낙찰가율, 주변 시세, 법원 경매 동향 등에 대한 면밀한 추가 조사 및 컨설팅이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.