나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경10 [1] 경기도 양주시 고암동 180-11 주건축물 3동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 고암동 소재, ‘칠봉초등학교’ 북측 인근에 위치하는 부동산(단지형다세대)으로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 502호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅마감 등 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축 사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람) <교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경10 (1)

소재지: 경기도 양주시 고암동 180-11 주건축물 3동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 166,000,000원

토지 면적: 44.59㎡ (약 13.5평)

토지 지분: 44.594㎡

건물 면적: 63.06㎡ (약 19.1평)

건물 지분: 63.062㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 양주시 고암동 소재 ‘칠봉초등학교’ 북측 인근에 위치

* 주변 환경: 아파트, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로 전반적인 주거환경이 양호함

* 교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황이 양호함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018-03-23 접수 농협은행 근저당 (을1)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 농협은행 주식회사 근저당 (을1)

* 농협은행 임의경매개시결정 (갑7)

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 일반적인 집합건물의 경우 해당 가능성이 매우 낮으며, 본 건에서는 낙찰자가 인수할 부담이 없을 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-03

* 확정일자: 2024-06-03

* 배당신고일자: 2026-02-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 조 (1차 보증금 증액분 5,000,000원, 차임 350,000원)

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-03

* 확정일자: 2024-10-15

* 배당신고일자: 2026-02-26

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 공동주택(다세대주택)이 주로 분포하는 주거 지역으로, 칠봉초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주변 시설: 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 유사 면적(59.19㎡~65.027㎡)의 거래가 시세는 약 1억 2,300만원에서 1억 7,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 2024년 5월 거래 (59.19㎡): 1억 3,500만원

* 2025년 11월 거래 (65.027㎡): 1억 2,300만원

* 2026년 3월 거래 (64.72㎡): 1억 7,000만원

* 본 물건의 면적(63.06㎡)과 가장 유사한 최근 거래 사례(2026년 3월, 64.72㎡)가 1억 7,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가(1억 6,600만원)는 현재 시세와 부합하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주요 시설: 칠봉초등학교 인근으로 통학이 용이합니다.

* 교통: 차량 진출입이 편리하며, 대중교통 이용 또한 가능한 환경입니다.

* 편의시설: 단지 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 환경: 전반적으로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본 물건은 제1종일반주거지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역, 배출시설 설치 제한 지역, 성장 관리 권역 등 일부 지역적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 자체적인 조사로는 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 소재한다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, '배출시설설치제한지역' 등 환경 관련 규제가 있는 점은 참고할 필요가 있습니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계나 절차상의 세부적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본 건은 권리분석상 인수 부담이 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 고암동에 위치한 다세대주택으로, 칠봉초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 및 주거 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다. 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 감정가 또한 현 시세를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항과 유동화 물건이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 낙찰 시 인수하는 권리 및 보증금이 전혀 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 양호한 입지 조건: 초등학교 인근의 주거지로, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 합리적인 가격: 감정가가 주변 최근 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 166,000,000원

* 주변 최근 매매가 최고가 (2026년 3월): 170,000,000원 (64.72㎡ 기준)

* 본 건의 면적(63.06㎡) 및 최근 시세를 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 6,500만원 ~ 1억 7,300만원 사이로 고려해볼 수 있습니다. (시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 조절 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.