나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3007 [1] 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '양서중학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 도시형생활주택, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대 체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 -층 / 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2021-04-15) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택으로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 4m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비 에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05 )(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20 . ~ 2026.12.31.),도시관리계획 입안중임. [일련번호 2] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소 규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지 정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기 간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 등기사항전부증명서(집합건물)상 갑구에‘2021년 6월 4일 민간임대주택등록’을 등 기원인으로하여 민간임대주택등기(순위번호4-1, 5-1)가 되어있는바, 경매진행시 참고하시 기 바람. - 본건은 등기사항전부증명서(집합건물)상 을구에 주택임차권(순위번호1, 1-1)이‘2023년 7 월 19일 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임1642)’를 등기원인으로하여 등기되 어 있는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3007 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 233,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 14.29㎡ (약 4.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.98㎡ (약 6.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 중 제5층 제502호 (사용승인일: 2021-04-15)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '양서중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트단지, 도시형생활주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 북동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 진입표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(위탁고도: 77~257m)에 해당합니다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역에 속합니다.

다수의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(지목, 대상자, 용도, 기간이 상이하므로 상세 내용 확인 필요), 매수 시 관련 규제 및 허가 절차 준수가 요구됩니다.

현재 도시관리계획이 입안 중인 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3007) 등기입니다.

등기부채권 총액은 225,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (신진아)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-23

확정일자: 2021-08-10

배당신고일자: 2023-07-25

대항력: 없음

비고: 등기사항전부증명서(집합건물) 을구에 주택임차권(순위번호1, 1-1)이 '2023년 7월 19일 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임1642)'을 원인으로 등기되어 있습니다.

3.4. 권리관계 요약

집합건물 등기부등본상 소유권보존, 민간임대주택 등록, 주택임차권 등의 권리 설정 내역이 확인됩니다.

을구에는 신진아 씨의 주택임차권이 등기되어 있습니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매는 2026년 1월 6일 접수되었습니다.

3.5. 인수 조건

매우 중요한 조건으로, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 본 건 매각이 진행됩니다.

임차인의 대항력은 없으나, 상기 조건의 충족 여부가 매각 절차의 성립 및 매수인의 책임 범위에 직접적인 영향을 미치므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 주로 주거 용도의 건물과 일부 근린생활시설이 혼재된 배후 주거 단지입니다. 도시형생활주택 및 다세대 주택이 밀집해 있습니다.

4.2. 편의 및 생활시설

인근에 양서중학교 등 학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

편의시설 접근성이 양호하며, 교통 상황이 보통 수준으로 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

4.3. 건물 정보

건물명: 어반리더스

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건축년도: 사용승인 2021년 4월 15일로 비교적 신축 건물입니다.

구조: 철근콘크리트

내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차권 인수 조건 (핵심 리스크)

본건의 가장 큰 리스크는 '임차권 인수 조건'입니다. 매각 조건에 따라 임차인(및 주택도시보증공사)이 미배당 보증금에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 매각이 성사됩니다. 만약 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매각 절차가 무산되거나 매수인이 잔여 보증금에 대한 책임을 부담할 위험이 매우 높습니다. (임차보증금 225,000,000원)

5.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경이 있어, 해당 변경 사항에 대한 정확한 파악과 검토가 필요합니다.

5.3. 토지거래 허가 및 관리지역

다수의 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 법규 확인 및 허가 절차 이행이 필수적입니다. 외국인, 특정 용도 등에 대한 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

5.4. 도시관리계획 입안 중

해당 지역의 도시관리계획이 입안 중이므로, 향후 지역 개발 방향이나 규제 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한, 2021년 사용 승인된 비교적 신축(연면적 22.98㎡) 도시형생활주택으로 감정가는 233,000,000원입니다. 주변 주거 환경과 교통 여건은 양호한 편이며, 교육 및 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 매각 조건으로 제시된 'HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항'입니다. 임차인 및 HUG가 보증금 관련 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 전제로 매각이 진행되므로, 이 조건이 충족되지 않을 경우 매수인이 잠재적인 보증금 반환 채무를 부담하게 될 위험이 매우 큽니다. 임차인의 대항력은 없으나, 이 특별 조건으로 인해 상황은 복잡하게 전개될 수 있습니다.

또한, 다수의 토지거래 허가구역 지정 및 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 재산권 행사에 일부 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 소형 주택: 2021년 사용승인된 건물로 현대적인 설비와 상태 유지.

* 서울 서남권 입지: 양천구 신월동이라는 지역적 장점.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 임대 수익형으로 고려 가능한 전용 면적.

*주의: 상기 투자 포인트는 '임차권 인수 조건'과 같은 잠재적 리스크가 명확히 해소되었을 경우에 한하여 유효합니다. 리스크 해소 방안에 대한 철저한 검토 없이는 투자를 권장하기 어렵습니다.*

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 233,000,000원입니다.

제공된 인근 지역의 최근 매매 사례(52.41~55.56㎡)를 분석한 결과, 평당 약 576만~592만 원 수준으로 파악되었습니다. 이를 본건 면적(22.98㎡, 약 7평)에 맞춰 환산하면 약 1억 3,240만 원에서 1억 3,580만 원 범위의 가치를 추정할 수 있습니다.

본건은 2021년 사용승인으로 인근 비교 사례(2017, 2019년 건축)보다 신축 연식이 짧아 평당 단가가 더 높게 책정될 여지가 있습니다. 그러나 감정가(약 3,300만 원/평)는 이러한 시세 대비 상당히 높게 형성되어 있습니다.

가장 중요한 고려사항은 '임차인 및 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 조건'입니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인이 225,000,000원의 잔여 보증금을 부담해야 하는 매우 큰 위험이 존재합니다.

따라서, 이러한 중대한 위험 요소를 감안할 때, 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다. 만약 상기 임차권 인수 조건이 명확하고 확실하게 해소(포기 및 말소 등)된다는 전제 하에, 신축 연식 및 입지를 고려하여 감정가의 70~80% 수준을 보수적인 상한선으로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 163,100,000원 ~ 186,400,000원

매우 중요: 상기 예상 입찰가는 임차권 인수 조건이 완전히 해소된다는 전제 하에 산정되었습니다. 만약 조건 해소 여부가 불확실하거나, 매수인이 보증금 인수 위험을 직접 부담해야 하는 상황이 발생한다면, 입찰가는 현저히 낮아져야 합니다. 입찰 전 반드시 해당 조건의 이행 여부를 법원 또는 관련 기관을 통해 명확하게 확인해야 합니다.

주변 혐오시설 관련 조사 결과, 서울 양천구 신월동 99-16번지 일대를 조사한 결과 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

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