나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73954 [1] 경기도 의정부시 금오동 439 을지타워 1층 127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "의정부 을지대학교병원" 남측 인근에 위치하며, 부근은 대학병원 주변의 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며 대중교통 이용편은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적으로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 1층 127호로서 외벽 : 석재 마감 등, 내벽 : 수성페인트 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 등고 평탄하며 현재 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 동,서,남,북으로 4m ~ 8m 내외의 도로에 접하며 북측 일부는 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2021-09-29)(대로1-2호선(우정지구 변경))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-30)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22) (중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73954 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 금오동 439 을지타워 1층 127호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 877,000,000원

* 토지면적: 30.86㎡ (약 9.34평)

* 토지지분: 30.86㎡ (약 9.34평)

* 건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

* 건물지분: 60㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "의정부 을지대학교병원" 남측 인근에 위치하며, 부근은 대학병원 주변의 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적으로 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 1층 127호로서 외벽은 석재 마감 등, 내벽은 수성페인트 마감 등이며, 창호는 새시 창호입니다.

* 이용상태: 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로 등고 평탄하며 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동, 서, 남, 북으로 4m ~ 8m 내외의 도로에 접하며, 북측 일부는 광대로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역이며, 대로1류(폭 35m~40m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 해당 사항 없습니다.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 15일 접수된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 선순위 권리: 2021년 11월 15일 접수된 김가은 명의의 소유권이전 1번 신탁등기 말소 등기가 있습니다.

* 후순위 권리: 2024년 10월 21일 접수된 신용보증기금의 3억원 가압류가 있으며, 2026년 1월 5일 접수된 중소기업은행의 699,308,457원 임의경매 개시 결정이 있습니다. 이 권리들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 본건에는 인수 보증금 합계 0원의 임차인이 있는 것으로 파악되었습니다.

* 임차인 관련 주의사항: 임대 관계는 미상이며, 해당 물건에 별도의 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 등 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다. 보증금액이 미상이라도 인수 여부와 상관없이 권리관계에 영향을 미칠 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 1,068,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 의정부 을지대학교병원 인근에 위치하여 병원 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변 배후 주거 단지 또한 지역 상권 활성화에 기여하며, 유동 인구가 많은 편입니다.

* 병원 상권 특성상 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 인근에 의정부 을지대학교병원이 있어 의료 시설 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 양호합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 위치입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계가 미상인 점은 권리 분석 시 주의해야 할 사항입니다. 별도 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 총 채권액이 10억원 이상으로 높아, 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 대로1류, 소로3류, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 건물 이용이나 신축 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 직접적으로 인지되지는 않으나, 정확한 현장 조사를 통해 추가적인 리스크 요소를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 의정부 을지대학교병원 인근에 위치하여 상권이 안정적인 근린상가 물건입니다.

* 건물 및 토지 상태는 양호하며, 교통 접근성도 우수합니다.

* 다만, 임대 관계 미상 등 일부 권리 분석 및 현장 조사에 대한 추가 확인이 필요한 부분이 있습니다.

* 전반적으로 병원 상권을 기반으로 한 임대 수익형 투자에 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 의정부 을지대학교병원 배후 상권으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지.

* 건물 상태 양호 및 일괄 매각으로 인한 효율성.

* 경매 최저가 대비 감정가 및 시세 비교를 통한 시세 차익 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 877,000,000원에서 시작합니다.

* 현재 채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 고려할 때, 무리한 경쟁보다는 시세 및 예상 임대 수익률을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 본 건물의 적정 임대료 및 공실률을 고려한 예상 수익률 분석 후, 보수적으로 감정가의 70% ~ 85% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 613,900,000원 ~ 745,450,000원)

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 비교, 임대 수익률 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.