나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3077 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

임차인 김호중의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3077 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 263,000,000원

토지면적: 23.06㎡ (약 6.98평)

건물면적: 29.40㎡ (약 8.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택입니다. 화곡동은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 다양한 편의시설 및 교통망 접근성이 양호한 지역입니다.

건물은 2019년에 준공된 남성아트빌로 비교적 신축에 해당합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근 2026년 7월에 인근에서 2019년식 19.98㎡ 다세대 주택이 216,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본 물건의 감정가 대비 시장 가치가 더 높을 가능성을 시사합니다.

서울특별시 강서구 화곡동 50-36번지 주변 시설 검색 결과, 대규모 공원이나 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 주거 지역의 편의시설 및 상업 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 4월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을3)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사 가압류 (2023.04.18.)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2026.01.08.)

* 강서구(서울특별시) 압류 (2026.01.22.)

* 비엔케이캐피탈 가압류 (2026.03.13.)

* 등기부상 을구의 권리들 (주택임차권, 3번 임차권 경정 등)

등기사항전부증명서상 김호중의 주택임차권(을3)은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 물건명세서 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 김호중의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 본 물건 낙찰 시, 해당 보증금은 인수하지 않는 것으로 해석됩니다.

임차인 김희수는 2024년 7월 1일에 전입하였으며, 확정일자가 없고 배당신고일자(2026.02.27)가 강제경매개시결정일(2026.01.08)보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 인수 대상이 아닙니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음)

4. 상권분석

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동이라는 지역적 특성을 가집니다. 화곡동은 전통적인 주거 지역으로, 다세대 및 빌라 밀집 지역이 많습니다.

건축물대장상 본건 건물의 사용승인일이 2020년 4월 3일로 비교적 신축이며, 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 분류됩니다.

최근 2026년 7월에 같은 지역 내에서 거래된 다세대 주택들의 시세 분석 결과, 본건과 유사한 신축 건물의 경우 전용면적 약 20㎡가 2억 1천만 원대에 거래되었음을 확인할 수 있습니다. 이는 본건 감정가 2억 6천만 원 대비하여 시장 가치가 더 높게 형성될 수 있음을 시사합니다. 다만, 면적 및 층수, 건축 연도 등 개별적인 조건에 따라 시세는 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본 물건의 정확한 대중교통 이용 편의 정보는 제공된 자료만으로는 파악하기 어렵습니다. 다만, 화곡동 일대는 버스 노선이 다양하게 분포되어 있으며, 지하철역 접근성은 위치에 따라 차이가 있습니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 보증금 관련 조건 이행 여부: 임차인 김호중의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 충족하는지 최종 확인이 필요합니다. 명시된 내용대로 조건이 이행된다면 인수 부담은 없으나, 만약 조건 이행에 문제가 발생할 경우 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 소규모 면적: 전용면적 29.40㎡는 1~2인 가구에 적합하며, 향후 매각 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력이 없는 임차인이더라도 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 남성아트빌 다세대주택입니다. 감정가는 2억 6천3백만원으로 책정되었으나, 최근 거래 사례들을 볼 때 시장 가치가 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

가장 중요하게 고려해야 할 점은 HUG 관련 임차인의 보증금 문제입니다. 그러나 제공된 정보에 따르면, 주택도시보증공사가 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 또한, 다른 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

소규모 면적이라는 점은 고려해야 하지만, 신축 건물이라는 장점을 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 연식이 짧아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 시장가치 대비 낮은 감정가 가능성: 주변 시세 대비 감정가가 합리적이거나 낮을 수 있다는 점은 투자 메리트가 됩니다.

* 임차보증금 인수 부담 없음: 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되어, 낙찰자가 별도로 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.

따라서 예상 입찰가는 물건의 감정가와 최근 실거래가, 그리고 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 거래 사례(19.98㎡, 2019년식, 216,000,000원)를 기준으로 평당가를 산출하면 약 108만원/㎡ 수준입니다. 본건 전용면적 29.40㎡에 이를 적용하면 약 31,781만원의 시세가 추정됩니다.

감정가는 263,000,000원이지만, 추정 시세는 31,781만원 수준이므로, 감정가를 상회하는 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

안정적인 입찰을 위해서는 감정가에 약간의 프리미엄을 더한 270,000,000원에서 290,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.