나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10028 [1] 서울특별시 성북구 종암동 1-128 한강뉴스타 104동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 "일신초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 관공서 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 "월곡역(동덕여대)" 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인:2021.03.09), 외벽: 치장석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택: 방2,거실,주방,욕실,발코니,현관)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별냉난방설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고, 동측으로 내부순환로가 위치함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상용도:아파트.지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임. 2.본건이 속한 건물인 한강뉴스타 104동은 한강뉴스타 103동과 건물 외벽이 맞닿아 있는 것으로 외견상 보임(후면 "사진용지" 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10028 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 종암동 1-128 한강뉴스타 104동 4층 401호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2021년 03월 09일

감정가: 295,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

토지지분: 19.877㎡ (약 6.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

내외부 마감: 외벽 치장석재붙임 등, 내벽 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, 창호 샷시창호 등

이용 상태: 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관으로 구성된 공동주택(다세대주택)으로 이용 중

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 화재탐지기 설비, 승강기 설비, 주차 시설 등

1.5. 기타 특이사항

HUG 인수조건 변경

본건이 속한 건물인 한강뉴스타 104동은 한강뉴스타 103동과 건물 외벽이 맞닿아 있는 것으로 보임.

임대 관계 미상임 (단, 본 보고서의 임차인 현황 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 "일신초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 관공서 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 지하철 6호선 "월곡역(동덕여대)"이 소재하며, 다수의 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 환경은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

동측 인근에 내부순환로가 위치합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약 기준)

* 소유권보존: 2021-03-15 (이병민 외 3명)

* 공유자전원지분전부이전: 2021-04-16 (오인숙, 매매)

* 주택임차권: 2023-05-12 (강한, 임차보증금 269,000,000원, 전입 2021-04-15, 확정 2021-03-22) - 말소 예정

* 압류: 2024-07-03 (삼성세무서장) - 말소 예정

* 압류: 2024-10-02 (강서구) - 말소 예정

* 압류: 2025-06-27 (강동구) - 말소 예정

* 강제경매: 2026-01-08 (주택도시보증공사, 채권액 269,000,000원) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (강한)

* 보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-15

* 확정일자: 2021-03-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 관련

* 임차인: 이남희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-28

* 확정일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 05월 12일 접수된 주택도시보증공사(강한)의 주택임차권 등기입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위이거나 동일한 날짜에 등기된 권리 중 경매 신청에 의해 소멸되는 권리를 제외한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 상 강제경매 개시결정 등 모든 후순위 권리들은 말소 예정으로 분류되어 있습니다.

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 대한 별도 기재는 없습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 종암동은 다세대주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

상업 시설 및 편의 시설 이용이 비교적 편리하며, 도심 접근성도 양호한 편입니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 18일 거래, 전용면적 53.55㎡ (1988년 건축, 서원주택가동): 345,000,000원

* 2026년 7월 18일 거래, 전용면적 51.06㎡ (2012년 건축, 유원): 240,000,000원

* 2026년 7월 1일 거래, 전용면적 29.38㎡ (2021년 건축, 연희펠리시티): 300,000,000원

본건(한강뉴스타 104동 401호)은 전용면적 29.85㎡(약 9.03평)이며, 2021년 3월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

최근 거래된 연희펠리시티(29.38㎡, 3억 원) 사례와 비교 시, 본건의 감정가 295,000,000원은 시장 시세와 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.3. HUG 인수 조건 변경 분석

HUG 인수조건 변경 사항은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자이면서 동시에 해당 물건에 대한 임차권 등기를 설정한 이력이 있음을 시사합니다.

그러나 등기부 상 해당 임차권은 말소 예정으로 표시되어 있으며, 인수 보증금 또한 0원으로 나타나므로, 본 경매 낙찰 시 해당 임차권으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 이는 HUG가 담보권을 행사하는 과정에서 임차권 역시 소멸시키는 것으로 해석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 일신초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

또한, 동덕여자대학교가 월곡역 인근에 위치하여 학생 유동인구도 일정 부분 확보 가능합니다.

5.3. 공공시설

주변에 관공서 및 공공시설이 혼재되어 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 후순위 권리들은 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상이라는 점은 잔금 납부 전 현장 조사를 통해 명확히 확인이 필요합니다. (단, 본건 호실의 주요 임차인은 파악되었음)

6.2. 물건 관련 리스크

본건이 속한 104동이 103동과 외벽이 맞닿아 있다는 점은 소음이나 누수 등 하자 발생 시 상호 간의 문제로 번질 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석상 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장터 등)이 직접적으로 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 종암동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 역세권(월곡역) 및 초등학교 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단되며, 최근 실거래가와 비교 시 감정가 또한 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

HUG 인수 조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 말소 예정 및 인수 보증금 0원이라는 점으로 미루어 볼 때 본건 경매 절차 자체에 영향을 주는 위험 요소는 적다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2021년 사용승인) 다세대주택으로 상품성이 우수함

* 월곡역 도보 이용 가능한 역세권 입지

* 일신초등학교 인근으로 학군 수요 확보 가능

* 등기부상 모든 권리 소멸 예정으로 낙찰자의 권리 인수 부담 없음

* 감정가 및 시세 대비 합리적인 가격 형성 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가 295,000,000원과 최근 실거래가(유사 면적, 신축 건물 300,000,000원)를 종합적으로 고려하였을 때, 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하면 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가 산정이 가능합니다.

예상 입찰가는 295,000,000원 ~ 305,000,000원 범위 내에서, 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 결정하시는 것을 권장합니다.

최종적으로 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.