나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경829 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 800-5 리더스타워마곡 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 '발산역' 서측 인근에 위치하며, 주위 는 오피스빌딩, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '발산역' 및 '마곡역'이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상12층 건물 내 제1층 제101호외 1개로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(가), 기호(나)는 기준시점 현재 경계벽을 제거하고 일괄하여 근린생활시설(상호: 남다 른감자탕)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 시스템에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 50미터, 동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축 사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/ 서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계 약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(가), 기호(나)는 기준시점 현재 경계벽을 제거하고 일괄하여 근린생활시설(상호: 남다른감자탕)로 사용되고 있으나, 경계벽 복원이 용이한 점, 형태, 규모 등으로 미루어보았 을 때 개별 호의 단독 효용가치가 있는 점, 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능한 바, 이에 구애됨 없이 평가하였으니, 추후 경매진행 시 유의하시기 바람. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경829 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 800-5 리더스타워마곡 제1층 제101호

용도: 근린상가

감정가: 3,780,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우리누리새마을금고

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 24.37㎡ (약 7.37평)

토지지분: 24.37㎡ (약 7.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 107.10㎡ (약 32.39평)

건물지분: 107.1㎡ (약 32.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 소재하며, 지하철 5호선 '발산역' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스빌딩, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 5호선의 '발산역'과 '마곡역'이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 인접 필지 및 도로와 비교하여 대체로 등고 평탄한 정방형 형태를 띠고 있으며, 현재 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로

본건 토지는 북측으로 폭 약 50미터, 동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 도시계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)에 해당합니다. 또한 광로3류, 대로3류, 중로3류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 이문휘경동새마을금고의 근저당권(을6)입니다.

3.2. 소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 이는 주식회사태지대부금융의 근저당권(을8), 김지훈의 8번근저당권부채권근질권설정(을8-1), 강서세무서장의 압류(갑3), 우리누리새마을금고의 임의경매개시결정(갑4) 등입니다.

3.3. 인수 권리

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 대항력 있는 임차인은 파악되지 않습니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 3,525,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건물명: 리더스타워마곡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상12층 건물입니다.

주용도: 제1종근린생활시설, 업무시설, 의료시설 등으로 복합 용도 건축물입니다.

총면적: 22,052.72㎡

사용승인일: 2018년 12월 14일

4.2. 현재 이용 상태

본건(기호 가, 기호 나)은 기준시점 현재 경계벽이 제거된 상태로 일괄하여 '남다른감자탕'이라는 상호로 근린생활시설로 이용 중입니다.

4.3. 건물 내부 상태

외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 시스템 에어컨, 화재 탐지 설비, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기 등이 구비되어 있습니다. 건축물의 전반적인 구조적 안전성 등급은 3등급입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 5호선 발산역과 마곡역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수합니다. 차량 진출입도 용이합니다.

5.2. 주변 환경

다수의 오피스빌딩, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

5.3. 건축물 품질

건축물에 대한 에너지효율 등급은 1+이며, 구조 안전 등급은 3등급입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 상태의 일괄성

본건은 현재 두 개 호실(기호 가, 기호 나)을 통합하여 하나의 상가로 사용하고 있습니다. 감정평가서에 따르면 각 구분건물은 경계벽 복원이 용이하고 개별 호의 단독 효용 가치가 있다고 평가되었으므로, 향후 분할 또는 재구성을 고려할 필요가 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한

공항 관련 시설 보호구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)으로 지정되어 있어, 공항 운영과 관련된 행위 제한이 있을 수 있습니다. 또한 도시개발구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 규제가 적용되고 있어, 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 발산역 및 마곡역 인근에 위치한 리더스타워마곡 내 상가로서, 마곡지구의 개발에 따른 풍부한 배후수요와 유동인구를 기대할 수 있는 입지입니다. 현재 '남다른감자탕'으로 정상 운영 중이며, 건물의 상태 및 설비 또한 양호한 편입니다. 다만, 두 개 호실을 일괄하여 사용하는 점과 다수의 도시계획상 제한사항은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 발산역 및 마곡역 접근성이 우수하여 상권 활성화에 유리합니다.

* 배후수요: 주변 오피스, 오피스텔, 주거 단지의 풍부한 배후수요를 확보할 수 있습니다.

* 영업 중인 상가: 현재 임차인이 정상 영업 중인 상가로, 인수 후 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하므로, 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금 및 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 감정가는 3,780,000,000원이며, 채권 총액은 3,525,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현 시점의 유사 물건 실거래가, 상가 공실률, 임대료 수준, 예상 수익률 분석, 추가적인 권리 및 법규 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 30억 2,400만 원 ~ 34억 200만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.