나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52604 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 4층에이-415호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 아파트 및 오피스텔, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 양호한 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 수준임

건물의 구조

2013. 5. 15. 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 지하 4층, 지상 15층 건물 내 제4층 제에이-415호로서, - 외벽: 석재 붙임 등 - 창호: PVC 창호 등임

이용상태

오피스텔로 이용 중임

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 현재 상업, 업무용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로 등과 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

1.주택도시보증공사(양도전:임차인 강난영)로부터 2026.06.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.
2.집합건축물대장상 '위반건축물' 등재되어 있으나 본건과 관련 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52604 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 4층 에이-415호

용도: 오피스텔

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지 면적: 6.54㎡ (약 1.98평)

토지 지분: 6.541㎡ (약 1.98평)

건물 면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물 지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 217,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 북서측 인근에 위치하는 부동산입니다.

본건 주위는 아파트 및 오피스텔, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 양호한 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(장지역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있으나, 지정 기간 및 대상에 따라 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정등기 (2026.01.05.) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 을구 3번 주택임차권 (강난영)은 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸됩니다. 소유권 이전 및 보존 등기도 말소 기준 권리보다 선순위이므로 소멸됩니다.

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리: 토지권의 목적인 1토지 을구 1번 구분지상권 설정등기(별도등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수/미인수 보증금

임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 강 )

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주택도시보증공사로부터 2026년 6월 19일자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 특이사항 및 권리관계 요약

집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으나, 본건과는 관련이 없다고 명시되어 있습니다.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

등기부등본 상 현재까지 파악된 권리관계로는, 매수인에게 인수되는 구분지상권 설정등기가 존재하므로 해당 권리의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 송파구 문정동은 장지역 인근을 중심으로 대규모 오피스 단지 및 상업 시설이 밀집하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 문정법조단지 등의 배후 수요 또한 풍부합니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 2026년 5월 기준으로 인근 송파한화오벨리스크의 유사 면적(28.95㎡ ~ 29.96㎡) 오피스텔 매매 사례가 234,000,000원 ~ 238,000,000원 선에서 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가(217,000,000원) 대비 높은 수준으로, 시세 반영 여부에 따른 입찰가 조정이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

장지역(지하철 8호선)을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

주변에 대형 마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

문정근린공원 등 녹지 공간도 가까이에 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 토지권의 목적인 구분지상권 설정등기입니다.

해당 구분지상권의 설정 목적, 범위, 기간, 지료 등에 대한 정확한 파악이 필수적이며, 이에 따라 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 위반건축물 등재 관련

건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으나, 본건과는 관련이 없다고 명시되어 있어 직접적인 문제는 없을 것으로 보입니다. 하지만 추후 건축물 관련 행정 처리에 대한 잠재적 위험은 고려해야 합니다.

6.3. 기타

임대 관계는 미상으로 되어 있으나, HUG와 관련된 사항으로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (단, 구분지상권 인수분은 별도)

7. 종합 의견

본 물건은 장지역 역세권의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 최근 거래 시세 또한 감정가 대비 높은 수준을 보이고 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 구분지상권 설정등기라는 중대한 리스크가 존재합니다.

따라서 해당 구분지상권의 상세 내용을 면밀히 파악하고, 그 영향력을 정확히 평가한 후 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 장지역 역세권의 우수한 입지 조건 및 풍부한 배후 수요.

* 최근 시세 상승에 따른 시세 차익 기대감.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 217,000,000원

최근 실거래가: 약 234,000,000원 ~ 238,000,000원 (2026년 5월, 28.95㎡~29.96㎡ 기준)

인수 보증금: 0원

주요 위험 요소: 구분지상권 인수

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 구분지상권의 영향력을 신중하게 평가한 후, 감정가 대비 105% ~ 110% 수준인 228,000,000원 ~ 239,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

특히, 인수되는 구분지상권의 상세 내용을 확인하여 재산권 행사에 미치는 영향을 정확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.