나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3072 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2026.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민세터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 도보로 약 20분 정도되는 거리에 지하철5호선 "목동역"과 "신정역", 지하철2호선,5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2018.11.14) 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고, 북측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접하며, 남측으로는 폭 8미터 정도되는 "남부골목시장"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 정주열의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3072 (1)

물건종류: 도시형생활주택

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제5층 제502호

토지면적: 20.73㎡ (약 6.27평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.70㎡ (약 11.40평)

건물제시외면적: 0.00㎡

감정가: 342,000,000원

토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건축물 정보

건물명: 엠펠리체 (M펠리체) 104동 502호

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제5층

사용승인일: 2018년 11월 14일

용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

1.3. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2021-12-06 근저당권 (윤송원, 60,000,000원)

총 등기부채권액: 359,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2018-11-28)

* 주택임차권 (정주열, 299,000,000원) - 말소 예정

* 근저당권 (2021-12-06, 말소기준권리)

* 압류 (강서구, 고양세무서장, 동고양세무서장)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 299,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 도보 약 20분 거리에 지하철 5호선 "목동역"과 "신정역", 지하철 2호선/5호선 "까치산역"이 위치하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

부지의 서측으로 폭 약 6미터, 북측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있으며, 남측으로는 폭 8미터 정도 되는 "남부골목시장"에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(승계) (본래 임차인: 정주열)

- 보증금: 299,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2019-08-09

- 확정일자: 2019-07-25

- 배당신고일자: 2023-09-06

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경 관련 주요 임차인입니다.

* 임차인: 조병권

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-11-17

- 대항력: 없음

- 비고:

3.2. 권리 분석 의견

본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 말소기준권리는 2021년 12월 6일자 근저당권입니다. 따라서 말소기준권리보다 후순위인 임차권(정주열, HUG 승계), 압류, 강제경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인 정주열(HUG 승계)의 경우, "주택임차권" 등기가 되어 있으나 "대항력 없음"으로 확인됩니다. 이에 따라 매수인은 임차인으로 인한 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 세부적인 인수 조건은 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상물건 인근에 "남부골목시장"이 접해 있으며, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주택지대와 상업시설이 복합된 지역으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

5.2. 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 기반시설

인근에 "화곡4동주민센터"가 있으며, 생활 편의를 위한 각종 근린시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

대상 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 재건축 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 매수인의 자격 요건을 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 보증금 관련 특이사항

가장 중요한 리스크 요인입니다. 임차인 정주열의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 "배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"을 진행합니다. 이는, 만약 HUG가 경매 과정에서 임차인 보증금 299,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인은 해당 미회수 잔액에 대해 임대차보증금 반환 청구권을 행사할 수 없다는 의미입니다. 대항력 없는 임차인의 보증금은 통상 경매 절차에서 우선순위 권리자(근저당 등) 변제 후 배당받게 되나, 본 건은 매각 조건에 명시되어 있어 잠재적 인수 금액이 발생할 수 있는 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 건축된 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 내부 시설 면에서는 양호한 편입니다. 그러나 37.70㎡의 전용면적에 대한 감정가가 3억 4,200만원으로 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 더불어, 임차인 보증금과 관련된 복잡한 매각 조건은 매수인의 잠재적 위험 부담을 가중시킬 수 있습니다. 특히 HUG 인수조건 변경 및 보증금 반환 청구권 포기 조건은 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 인수 여부 및 잠재적 비용을 산출해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2018년 준공)

* 서울 강서구 화곡동 지역의 잠재적 가치

* 복잡한 권리관계 해소를 통한 명도 용이성 (대항력 없는 임차인)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 342,000,000원입니다. 최근 유사 건물의 매매 시세를 고려할 때, 2018년식 37.71㎡ 면적의 다세대주택이 약 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원 수준에서 거래된 사례가 확인됩니다. (2025년 9~10월 기준)

그러나 본 건은 임차인 보증금 299,000,000원에 대한 HUG 인수조건 변경 및 매수인에 대한 관련 청구권 포기 조건이 명시되어 있어, 낙찰가가 해당 보증금 전부 또는 일부를 회수하지 못하는 경우 매수인이 잠재적으로 부담해야 할 위험이 존재합니다.

이러한 리스크를 고려하여, 본 건의 적정 입찰가는 감정가보다 낮게 책정하는 것이 합리적입니다.

현재 시장 시세 및 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 법률 및 부동산 전문가와 상의하여 정확한 위험 평가 후 결정하시기 바랍니다.

10. 주변 시세 분석 (참고)

최근 매매 정보 분석 결과, 아래와 같은 거래 사례가 있습니다. (금액 단위: 만원)

* 2026년 7월 거래: 19.98㎡, 4층, 2019년식 다세대, 21,600만원 (약 1,080만원/㎡)

* 2026년 7월 거래: 37.44㎡, 2층, 1986년식 다세대, 15,000만원 (약 400만원/㎡)

* 2026년 7월 거래: 37.56㎡, 3층, 2002년식 다세대, 16,000만원 (약 426만원/㎡)

상기 거래 사례는 본 물건(2018년식, 37.70㎡, 감정가 34,200만원)과 건축 연도, 시세 등이 차이가 있습니다. 특히 2019년식 19.98㎡ 거래는 면적이 작음에도 불구하고 높은 단가로 거래되었으며, 1986년식 및 2002년식 거래는 건물 연식이 오래되어 낮은 단가로 거래된 것으로 보입니다. 따라서 본 건의 2018년식 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 제시된 JSON 정보보다는 높은 가치를 가질 수 있습니다.

다만, 직접적인 동일 단지 (엠펠리체) 또는 인근 신축급 다세대 주택의 최신 실거래가 데이터가 추가적으로 필요하며, 특히 2025년 하반기에 동일 면적(37㎡) 및 연식(2018년)의 유사 건물이 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원에 거래된 사례가 있다는 점은 본 건의 감정가(3억 4천2백만원) 대비 시세 반영이 부족할 수 있음을 시사합니다.

11. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, "서울특별시 강서구 화곡동 830-5" 인근에는 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. "남부골목시장" 등 지역 생활 편의시설이 존재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.