나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52559 [1] 서울특별시 광진구 군자동 OOOOO OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 "세종초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거용으로서의 입지는 보통시 됩니다.본건 인근은 다세대, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거용으로서의 입지는 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 도보 10분거리에 지하철7호선 어린이대공원역이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시되는 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제 401호로서, 외벽 : 석재 마감 등 내벽 : 벽지붙임, 타일 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 난방설비, 엘리베이터, 소화설비, 도시가스설비, 주차설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로(군자로13길)에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52559 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 군자동 123-2 경원리더스홈 4층401호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 364,700,000원

* 토지면적: 24.45㎡ (약 7.39평)

* 건물면적 (전유부): 37.99㎡ (약 11.49평)

* 건물면적 (제시외): 11.00㎡ (약 3.33평)

* 총 면적 (전유부+제시외): 48.99㎡ (약 14.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 경매 신청인: 김현목 (임차인)

* 감정평가서 작성일: 2026년 9월 4일 (물건명세서 참고사항 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 광진구 군자동 소재 "세종초등학교" 남서측 인근.

* 주변 환경: 다세대, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거용으로서의 입지는 보통 수준.

* 교통: 차량 진출입 가능. 인근에 노선버스정류장 소재. 도보 10분 거리에 지하철 7호선 어린이대공원역 위치. 대중교통 이용 편리성은 보통 수준.

* 도로: 본건 남동측으로 세로(군자로13길)에 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 28일자 광진구 압류 (말소 예정)

* 인수되는 권리:

* 을구 3번: 김현목 주택임차권 (2023년 11월 2일 등기, 250,000,000원). 전입일자 2020년 6월 15일, 확정일자 2020년 6월 15일. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김현목 (성만 표기: 김 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원 (차임이 0원으로 기재되어 있어 계약 내용을 확인해야 함)

* 전입/확정일자: 2020년 6월 15일

* 배당신고일자: 2023년 11월 2일

* 대항력: 있음 (매각 후에도 보증금 250,000,000원을 임대인(낙찰자)으로부터 돌려받을 권리가 있음)

* 등기부상 권리 요약:

* 소유권보존: 이상종 (2015-12-30)

* 소유권이전: 송인 (2018-01-17)

* 소유권이전: 광진벨라듀지역주택조합 (2022-03-04)

* 주택임차권: 김현목 (2023-11-02, 250,000,000원, 인수)

* 강제경매: 김현목 (2025-12-26, 250,000,000원)

* 근저당: 주식회사정연파트너스 (2025-05-21, 31,200,000,000원, 말소) - *참고: 근저당 채권액이 매우 높게 기재되어 있으나, 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸됩니다.*

* 압류: 광진구 (2024-10-28, 말소)

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 다세대, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 분포.

* 생활 편의시설: 인근에 대중교통 시설(버스정류장, 지하철역) 및 학교(세종초등학교 인근)가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통.

* 혐오시설 유무:

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있으나, 이는 구역 지정에 관한 사항으로 현황상 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 추가 확인 필요.

* 건축물표제부에 따르면 주변은 공동주택(도시형생활주택) 위주로 형성되어 있어, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설이 밀집해 있을 가능성은 낮음.

1.4. 생활정보

* 건축 정보:

* 건축년도: 2015년 (사용승인일 2015-12-24)

* 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호

* 총 세대수: 10세대 (단지형다세대)

* 주요 시설: 급배수, 위생, 난방, 엘리베이터, 소화, 도시가스, 주차 설비 등 완비.

* 주변 시설: 세종초등학교, 어린이대공원역(지하철 7호선) 등.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 보증금 250,000,000원의 대항력있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 함.

* 임차인 차임 0원: 임차인 김현목의 차임이 0원으로 기재되어 있어, 이에 대한 특이 계약 사항이나 보증금 전액이 월세로 충당되는지 여부 등 추가적인 확인이 필요함.

* 제시외 건물 포함: 건물 면적 외 11.00㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 및 법적 문제 유무 확인 필요.

* 높은 채무 총액: 등기부상 총 채무액은 314억 5천만원으로 매우 높으나, 이는 말소기준권리(광진구 압류) 이전의 권리(근저당 등)를 포함한 총액으로, 낙찰자가 인수하는 실질적인 금액은 인수되는 임차인 보증금 250,000,000원임.

* 토지이용계획 제한: 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 규제 사항이 존재하므로, 개발 및 이용 시 관련 법규 준수 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 군자동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 7호선 어린이대공원역을 이용할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인 김현목(성만 표기: 김 )이 보증금 250,000,000원을 인수 조건으로 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 해당 금액을 보증금으로 부담해야 함을 의미합니다.

특히, 해당 임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있어, 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

또한, 11.00㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 법적 검토가 필요합니다.

건축년도가 2015년으로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 3억 6천 4백 7십만원입니다. 최근 실거래 사례(2018년 준공, 45.51㎡, 6억 6천만원)와 비교할 때, 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성이 있으나, 인수 보증금 250,000,000원을 고려한 총 부담액을 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역 인근의 주거 지역으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 가치 상승 잠재력: 비교적 신축(2015년 준공)이며, 최근 거래된 유사 물건들의 가격대를 고려할 때, 인수 보증금을 포함한 총 부담액이 합리적이라면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 제시외 건물 활용: 11.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 이를 활용하거나 적법한 상태로 유지할 경우 추가적인 가치 증대 요인이 될 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 채권자인 임차인 김현목이 직접 경매를 신청한 사건으로, 인수되는 권리와 말소되는 권리가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 364,700,000원이나, 낙찰 시 인수해야 하는 임차인의 보증금이 250,000,000원임을 고려해야 합니다. 따라서 실제 낙찰자가 부담하게 될 총 금액은 낙찰가 + 250,000,000원입니다.

최근 실거래 사례 분석 결과, 유사 면적(45.51㎡)의 2018년 준공 건물은 660,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 총 유효 면적(전용 37.99㎡ + 제시외 11.00㎡ = 48.99㎡)을 고려할 때, 총 부담액은 5억 7천만원 ~ 6억 1천만원 수준을 목표로 설정하는 것이 합리적입니다.

이를 바탕으로, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 360,000,000원 범위로 산정할 수 있습니다.

권장 예상 입찰가: 350,000,000원

이는 감정가 수준에서 약간 상회하는 금액으로, 인수 보증금을 포함한 총액(600,000,000원)이 최근 실거래가 범위 내에 들어오도록 고려한 금액입니다.

단, 임차인 차임 0원, 제시외 건물 등 특이사항에 대한 면밀한 조사 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.