나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52580 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 15층에이-1509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방검찰청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 관공서 및 상업시설 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철8호선 "문정역" 및 "장지역"이 소재하는 등 대중교통여건은 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제15층 제에이-1509호로서, (사용승인일 : 2013.05.15.) 외벽 : 돌불임 및 복합판넬 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 "업무시설(오피스텔), 판매시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북서측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 약 35m 내외, 남동측으로 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합),가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해 보상에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강 )폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지 거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~ 2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 최우진)로부터 2026.06.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울동부지방법원 2025타경52580 (1) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52580 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 15층 에이-1509호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 5.65㎡ (약 1.71평)

* 건물면적: 25.88㎡ (약 7.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, "서울동부지방검찰청" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 아파트, 관공서 및 다양한 상업시설이 혼재하는 지역입니다.

* 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 "문정역"과 "장지역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 건물은 북서측 약 40m, 남서측 약 35m, 남동측 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

* 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 이력이 확인되며, 2013년 5월 15일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 15층 건물 내 15층에 위치합니다.

* 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 임차인 현황: 임차인 최우진(주택도시보증공사 인수)이 보증금 200,000,000원에 거주한 이력이 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 주택도시보증공사로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 위 확약서 내용에 따라, 본 경매 절차에서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 주의할 점은, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "대지권의 목적인 1토지 을구 1번 구분지상권 설정 등기"가 존재하며, 이는 매수인에게 인수될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 송파구 문정동 일대는 법조타운, 대규모 상업시설, 업무시설, 주거시설 등이 복합적으로 발달된 지역입니다.

* 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청 등 주요 법조 관련 기관이 인근에 위치하여 관련 업종의 고정적인 수요가 예상됩니다.

* 인근의 다양한 상업시설 및 오피스텔은 지역 상권 활성화에 기여하며, 잠재적인 고객층을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 2013년 5월 15일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 15층 건물 내 15층에 위치합니다.

* 전용면적 25.88㎡ (약 7.83평)의 오피스텔로, 현재 업무시설로 이용 중입니다.

* 위생 및 급배수 설비, 화재경보 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 업무 수행에 필요한 편의성을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 "대지권의 목적인 1토지 을구 1번 구분지상권 설정 등기"입니다. 이 권리의 정확한 내용, 범위, 효력 등을 면밀히 파악하고, 향후 재산권 행사에 미칠 수 있는 영향을 법률 전문가와 반드시 상담하여 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 "군용비행장 소음대책구역 제3종 구역"에 해당되어, 지속적인 소음으로 인한 불편이 발생할 수 있습니다.

* "토지거래계약에 관한 허가구역"으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.)이 명시되어 있습니다. 경매 절차에서는 통상적으로 허가 없이 진행되나, 추후 해당 물건을 재매각하는 등의 상황에서 고려될 수 있는 사항입니다.

* 주변 시설에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 송파구 문정동이라는 우수한 입지에 소재한 오피스텔로, 편리한 교통과 잘 갖춰진 생활 및 업무 인프라를 자랑합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없으며, HUG의 채권으로 경매가 진행되어 권리관계가 상대적으로 명확하게 정리된 편입니다.

* 다만, 말소되지 않는 구분지상권 등기가 주요 리스크 요인으로 작용하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 필수적입니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 시장 가격 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, 구분지상권 등기 관련 리스크를 감안하고 투자를 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 8호선 문정역 및 장지역 인접 역세권 오피스텔로서 뛰어난 접근성을 갖추고 있습니다.

* 문정법조타운 및 다양한 상업시설이 밀집한 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 2013년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 건물의 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 7일에 거래된 29.96㎡(11층) 오피스텔은 23,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 784만원 수준입니다.

* 동일 날짜에 거래된 28.95㎡(3층) 오피스텔은 23,800만원에 거래되었으며, 평당 약 822만원입니다.

* 또한, 2026년 5월 7일에 거래된 29.96㎡(6층) 오피스텔은 23,400만원에 거래되었으며, 평당 약 781만원입니다.

* 본건의 전용면적은 25.88㎡ (약 7.83평)입니다. 최근 실거래가 평균 평당 약 796만원을 적용하여 추산 시, 약 20,600만원 수준의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

* 감정가는 20,000만원으로, 최근 실거래가 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 인수되는 임차보증금이 0원이며, 권리분석상 다른 인수 부담은 없는 상태입니다. 다만, 말소되지 않는 구분지상권 등기라는 주요 리스크가 존재합니다.

* 따라서, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 구분지상권 등기 관련 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 감정가 대비 약간 상향된 금액으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.