나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3003 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지오거리" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선·7호선 "가산디지털단지역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건 내 제9층 제904호로서, (사용승인일 : 2021.08.18.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식주차시설, 옥내소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

140-17, 140-21 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도 방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금205,000,000원 / 임대차계약일자 2021년09월24일 / 확정일자 2021년09월24일

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 140-17번지에 소재한 오피스텔로, 서울남부지방법원 2026타경3003 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 토지면적 5.34㎡(약 1.62평)과 건물면적 20.35㎡(약 6.16평)이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 202,000,000원입니다.

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제9층 제904호

* 용도: 오피스텔

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제9층 제904호 (사용승인일: 2021.08.18.)

* 감정가: 202,000,000원

* 토지 면적: 5.34㎡ (약 1.62평)

* 건물 면적: 20.35㎡ (약 6.16평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지오거리" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 특히 대규모 G밸리(구로디지털단지, 가산디지털단지)에 포함되어 비즈니스 및 유통 시설이 밀집해 있습니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역"이 근거리에 소재하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 인접 도로: 본건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 1일자 경기광주세무서장의 압류입니다.

* 등기부채권 총액: 205,000,000원 입니다.

* 주요 권리 내역:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-22

* 확정일자: 2021-09-24

* 배당신고일자: 2023-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경, 선순위임차권.

* 기타 압류 및 강제경매: 경기광주세무서장, 서울특별시 금천구, 금천구(서울특별시)의 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매 등기가 촉탁말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. HUG 인수 조건으로, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 가산디지털단지는 IT, 제조업, 유통업체 등이 밀집한 수도권의 주요 업무지구입니다.

* 다양한 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설이 발달하여 비즈니스 활동이 활발합니다.

* 본건은 이러한 단지 내에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 가산디지털단지역(1, 7호선) 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 근교로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 가산디지털단지역 주변의 대형 쇼핑몰, 백화점, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 1인 가구 및 직장인에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시설: 주변에 혐오시설은 식별되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 매각 조건에 따라 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 절차가 원활히 진행되지 않을 경우, 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 오피스텔 시장의 공급 및 수요 변화, 금리 변동 등 거시 경제 상황에 따른 시세 변동 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 가산디지털단지역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변 상권이 매우 활발하여 임대 수요가 안정적일 것으로 판단됩니다. 권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, HUG 조건에 따른 명도 절차 진행 시 유의해야 합니다. 신축급 오피스텔의 상품성과 역세권이라는 장점을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 관리가 용이하고 상품성이 우수합니다.

* 역세권 입지: 가산디지털단지역(1, 7호선) 도보 접근성이 양호합니다.

* 풍부한 배후수요: G밸리 내 풍부한 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 무권리 인수: 인수되는 임차 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 202,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없습니다. 주변 오피스텔 시세 및 본건의 입지, 상품성, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준이거나 소폭 상승했을 가능성이 있습니다. 이에 따라, 예상 입찰가는 약 220,000,000원에서 230,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 분석하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.