나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10007 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 398-5 드림빌 503 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "서울신방학초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 부근 은 공동주택, 단독건물 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트)(철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 5층 503호로서, 외벽: 석재붙임 및 미장벽돌붙임 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 부정형(3필지 일단지)의 토지로서, 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 세로한면의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주 거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10007 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 398-5 드림빌 503

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 262,000,000 원

* 토지면적: 33.61㎡ (약 10.17평)

* 토지지분: 33.61㎡ (약 10.17평)

* 건물면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

* 건물지분: 39.84㎡ (약 12.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 원OO (임차인으로 추정)

* 특이사항: 정비구역, 대항력있는 임차인

* 주의사항: (별도 기재 없음)

* 특수물건정보: 정비구역, 대항력있는 임차인

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "서울신방학초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독건물 등이 혼재된 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항에 대한 별도 기재는 없습니다. 다만, '대항력있는 임차인' 존재로 인해 주의가 필요합니다.

* 말소기준권리: 압류(징수과-13 550) 2022-10-13 기준 말소됩니다.

* 인수할 보증금 합계: 0원

* 주요 권리 내역:

- 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2020-08-20)

- 갑4: 소유권이전 (2020-08-20)

- 갑6: 압류 (말소기준권리, 2022-10-13)

- 갑8: 강제경매 (채권자: 원명희, 권리금액: 228,000,000원, 2026-01-06)

* 임차인 현황:

* 임차인: 원

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-20

* 확정일자: 2020-08-04

* 배당신고일자: 2026-01-06

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인이 강제경매 신청인으로 보이며, 대항력이 있어 명도 과정에서 법적 검토 및 주의가 요구됩니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 배당 절차 및 명도 가능성 등은 별도 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지대에 위치하고 있어, 주변은 공동주택 및 단독주택 위주로 형성되어 있습니다.

* 인근 "서울신방학초등학교"가 소재하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 최근 거래된 유사 건물 사례들을 분석한 결과, 2026년 7월 거래된 29.98㎡(약 9.07평)의 경서빌은 18,500만원(㎡당 약 617만원), 47.88㎡(약 14.49평)의 젬스톤타운E동은 22,300만원(㎡당 약 466만원), 50.98㎡(약 15.42평)의 샤인빌은 31,000만원(㎡당 약 608만원)에 거래되었습니다.

* 본 물건의 전용 면적(39.84㎡)은 이들 사례의 중간 정도에 해당하며, 최근 실거래가를 고려할 때 ㎡당 약 550만원에서 600만원 수준의 가격 형성이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트)로, 5층 건물 내 5층 503호입니다. 외벽은 석재붙임 및 미장벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역: 본 물건이 속한 지역은 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 가능성을 시사하지만, 사업 진행 여부, 시기, 방식 등에 따라 건축 행위 제한, 이주, 자산 가치 변동 등의 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 임차인 원 은 보증금 228,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-20, 확정일자 2020-08-04이며 대항력이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인은 법적으로 점유 및 사용 권리가 있어 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인이 강제경매 신청인이라는 점을 감안하더라도, 배당 금액 및 순위에 따라 명도 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지거래 허가 구역: 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 입니다. 보고서 작성일(2026년 10월 16일) 기준, 첫 번째 허가 기간은 만료되었으며, 잔금 납부 시점에 두 번째 허가 구역 지정 기간(2026.12.31. 만료) 내에 있는지, 그리고 외국인 등 해당 대상자에 해당하는 경우 취득 허가를 받을 수 있는지 확인이 필요합니다.

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 방학동에 위치한 도시형생활주택으로, 초등학교 인근에 자리하여 기본적인 생활 편의성이 양호한 편입니다. 2015년 준공되어 비교적 신축이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

하지만 '정비구역' 지정과 '대항력있는 임차인'의 존재는 본 물건의 투자 가치 및 향후 진행 과정에 있어 주요 변수로 작용할 것입니다. 정비구역 지정은 장기적인 개발 이익을 기대할 수 있는 요소이나, 사업 진행의 불확실성 또한 내포합니다. 대항력 있는 임차인은 명도 과정에서 시간과 비용을 초래할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 임차인의 법적 권리 및 배당 현황에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 토지 거래 허가 구역 지정 기간 만료 여부도 중요한 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 도봉구 소재 초등학교 인근의 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2015년 건축되어 비교적 연식이 짧은 신축급 건물입니다.

* 정비구역 지정으로 인한 장기적인 재개발 또는 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 최근 실거래가 수준과 감정가를 비교 분석하여 적정 가격 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 262,000,000원 (전용면적 39.84㎡ 기준, ㎡당 약 6,576,300원)

* 주변 시세 분석:

- 2026년 7월 거래 사례:

- 29.98㎡ (약 9.07평): 18,500만원 (㎡당 약 6,170,300원)

- 47.88㎡ (약 14.49평): 22,300만원 (㎡당 약 4,657,500원)

- 50.98㎡ (약 15.42평): 31,000만원 (㎡당 약 6,080,800원)

* 본 물건의 전용 면적(39.84㎡)과 유사한 면적대의 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, ㎡당 약 5,500,000원 ~ 6,000,000원 범위의 가격 형성이 예상됩니다.

* '대항력있는 임차인' 및 '정비구역' 지정과 같은 특수 물건임을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원인 점은 긍정적이나, 임차인의 명도 관련 리스크는 충분히 고려해야 합니다.

* 이에 따라, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 예상 입찰가는 235,000,000원 선으로 제안합니다. 이는 ㎡당 약 5,900,000원으로, 최근 거래 사례의 가격 범주 내에 있으며 감정가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.