나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14226 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 674-10 청솔펠리스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "내발산초등학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 청솔펠리스 제4층 제401호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 (발산역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층 지상5층건내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2018.06.01) 외벽 : 석재 및 페널 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경14226 (1) 사건의 경매 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14226 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 674-10 청솔펠리스 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 244,000,000원

토지면적: 20.82㎡ (약 6.30평)

건물면적: 27.52㎡ (약 8.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 덕수건설주식회사

1.1. 1.건축물 현황

구분건물로서, 사용승인일은 2018년 6월 1일입니다.

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 층 포함 지상 5층 건물 중 제4층 제401호

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "내발산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동유형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 발산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면) <공항시설법> - 이는 공항 인근 지역임을 나타내며, 건축물 높이 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등 대상)

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.10.20~2026.12.31, 아파트 용도)

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

말소기준권리는 2021년 12월 28일 접수된 덕수건설주식회사의 근저당권(192,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존: 덕수건설주식회사 (2018.06.20)

* 소유권이전: 원용명 (2021.12.28, 매매)

* 근저당권: 덕수건설주식회사 (2021.12.28, 192,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 덕수건설 (2026.01.07, 185,635,068원, 말소) - 본 경매 사건과 관련된 개시 결정 등기입니다.

등기부채권 총액: 192,000,000원

1.3. 2.임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 파악된 임차인 중 대항력이 있거나 보증금 부담이 있는 임차인은 없습니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 상세 내용은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 내발산초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 발산역이 인접해 있어 유동인구와 상업시설 이용이 가능한 지역입니다. 특별히 혐오시설이 감지되지는 않았으나, 공항 인근 지역으로 관련 규제가 존재합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

내발산초등학교가 인접해 있으며, 발산역 상권 이용이 가능합니다. 생활 편의시설은 보통 수준입니다.

1.5. 2.건물 설비

도시가스 난방 설비, 급수 및 배수 설비, 위생 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 3.건축물 정보

2018년 6월 1일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.위반건축물

가장 큰 리스크 요인은 "위반건축물" 표기입니다. 집합건축물대장상 주택과-19326(2019.6.4.)호에 의거하여 "무단증축(주거, 조립식패널)"으로 표기되어 있습니다 [cite: source]. 이는 다음과 같은 문제를 야기할 수 있습니다.

* 향후 건축물 대장의 적법한 이용 및 관리에 제약이 따릅니다.

* 매매 시 거래가 제한될 수 있으며, 담보 대출 실행이 어렵거나 불가능할 수 있습니다.

* 향후 건물 철거, 이행강제금 부과 등 행정 처분 대상이 될 수 있습니다.

* 수리가 필요한 경우, 위반 사항을 철거하고 원상 복구하는 데 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 2.공항 관련 규제

본 물건은 공항시설법상 수평표면구역에 포함되어 있어, 건축물 높이 등에 제한을 받을 수 있습니다. 이는 향후 증축이나 리모델링 시 제약 요인이 될 수 있습니다. 다만, 관련 법규 개정으로 완화될 가능성도 있습니다.

1.6. 3.미확인 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있으나, 그 내용이 구체적이지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 신축된 비교적 깨끗한 다세대주택으로, 발산역 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 '무단증축'이라는 중대한 위반건축물 문제가 존재하여, 부동산으로서의 가치와 활용성에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 이러한 위반 사항을 해결하기 위한 비용과 시간이 발생할 가능성이 매우 높으므로, 투자 시 반드시 이 점을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년 준공)로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 발산역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 인프라가 양호합니다.

* 위반 건축물 문제를 해결할 경우, 정상적인 시장 가치를 회복할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 시세 자료를 바탕으로 분석한 결과, 유사 건물(2018년 준공, 40.2㎡)이 2026년 7월 363,000,000원에 거래되었습니다. 이를 본 건의 전용면적(27.52㎡)에 비례하여 환산할 경우, 약 248,576,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다. [cite: from JSON data]

그러나 본 건은 위반건축물이라는 중대한 하자가 존재하므로, 통상적인 시장 가격보다 상당한 할인율을 적용해야 합니다. 위반건축물로 인한 거래 제한, 대출 제한, 원상복구 비용 등을 고려하여 보수적으로 25%의 할인율을 적용할 경우, 예상 입찰가는 약 186,432,000원 수준으로 산정됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안합니다. 위반건축물 관련 현황 및 해결 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.