나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52571 [1] 서울특별시 송파구 송파동 95-7 석촌역송파한양립스 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "잠실여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지와 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거 리에 지하철 8호선 및 9호선 환승역인 "석촌역" 이 소재하여 대중교통 이용편의는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2012년 12월 6일) - 외벽: 석재붙임 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등 임.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 연립주택 의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남동측 및 남서측으로 노폭 약6미터, 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송파동 95-7 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(일신여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2005-01-11)(잠실여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용 도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1. ~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 배한렬)로부터 2026.06.22.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서울동부지방법원 2025타경52571 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 95-7 석촌역송파한양립스 3층 301호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 140,000,000원

토지면적: 9.94㎡ (약 3.01평)

건물면적: 12.54㎡ (약 3.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 송파동에 위치하며, 주변에 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

잠실여자고등학교 북서측 인근에 자리하고 있으며, 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 8호선 및 9호선 환승역인 "석촌역"이 인접해 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

소유권은 주식회사여산에셋에서 오현주를 거쳐 현재 정연택에게 이전되었습니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.11.17.)이며, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 배 (주택도시보증공사로부터 임차권 양수)

* 보증금: 136,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-19

* 확정일자: 2022-12-26

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인 배 의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항 없습니다.

본 건은 인수되는 보증금(인수 보증금 합계: 0원)이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 송파동은 주거 밀집 지역으로서, 인근에 아파트, 다세대, 단독주택 등이 혼재하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

지하철 8호선과 9호선 환승역인 석촌역이 인접해 있어 역세권의 이점을 가지며, 해당 역 주변으로는 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집하여 유동인구가 풍부합니다.

또한, 잠실여자고등학교, 일신여자중학교 등이 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 석촌역을 통한 강남, 잠실 등 주요 업무 및 상업 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 잠실여자고등학교, 일신여자중학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 석촌역 주변 상업지역을 통해 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 규모: 전용면적 12.54㎡ (약 3.8평)으로, 1인 가구 또는 소액 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있으나, 실거주 용도로는 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하여 건축물의 높이 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(일신여중, 잠실여고), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있어 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 대상, 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)이 있어, 추후 거래 시 유의해야 합니다.

* 임차인 명도: 임차인 배 이 대항력을 포기하고 보증금 인수 의무가 없다고 확약하였으나, 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 절차나 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송파구 석촌역이라는 우수한 입지 조건과 더블 역세권의 교통 편리성을 갖춘 장점이 있습니다. 2012년에 건축된 도시형생활주택 원룸형으로, 소액 투자 상품으로서의 가치가 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 인수가 가능하며, 임차인의 대항력 포기로 인해 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 매우 작은 전용면적과 다수의 토지이용계획상 제한 사항은 투자 결정 전에 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(8호선, 9호선)인 석촌역을 통한 탁월한 교통 접근성.

* 서울의 핵심 지역 중 하나인 송파구에 위치.

* 비교적 최근 건축 연도(2012년)로 내부 상태 양호 예상.

* 대항력 포기 임차인으로 명도 관련 리스크 최소화 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 140,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 22.42㎡(약 6.8평)의 동광팰리스(2017년 준공)가 2026년 7월 360,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 1,600만원 수준입니다.

또한, 전용면적 26.73㎡(약 8.1평)의 에비앙하우스(2018년 준공)는 2026년 7월 355,000,000원에 거래되어 3.3㎡당 약 1,330만원 수준입니다.

본 물건의 전용면적은 12.54㎡(약 3.8평)이며, 감정가 기준 3.3㎡당 약 1,120만원으로 책정되어 있어, 유사 면적 대비 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

이를 바탕으로 감정가의 100% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 154,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다.

(참고: 실제 입찰가는 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.