나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3069 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물내 8층 802호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)토지: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-06-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관 한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) - 기호(2)토지: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3069 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제8층 제802호

용도: 오피스텔

감정가: 308,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

토지 지분: 11.599999999999998㎡ (약 3.51평)

건물면적: 28.77㎡ (약 8.70평)

건물 지분: 28.77㎡ (약 8.70평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 미림에이클래스

총괄표제부 기준:

대지면적: 1479.9㎡ (약 447.68평)

건축면적: 557.02㎡

건폐율: 37.64%

연면적: 5769.62㎡

용적률: 359.41%

주용도: 업무시설(오피스텔)

총 호수: 144호

총 주차 대수: 74대

사용승인일: 2021년 06월 04일

표제부 기준 (102동):

도로명주소: 서울특별시 금천구 두산로3길 17

동 명칭: 102동

총 층수: 13층

건축면적: 230.96㎡

총 면적: 2815.44㎡

건폐율: 15.61%

용적률: 179.3%

승강기: 1대

전유부 기준 (802호):

동 명칭: 102동

호수: 802호

층: 8층 (지상)

전용면적: 28.77㎡ (약 8.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 지하철 1호선 독산역 북측 인근 지역에 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 도심 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 독산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본 물건 주변으로 포장도로가 잘 개설되어 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 (2024-06-27)

* 중로1류(폭 20m~25m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접합

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 등 대상, 2025.08.26.~2026.08.25 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정등기 (접수일자: 2026-01-09, 권리자: 주택도시보증공사) 입니다. 이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이유주

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 05일

* 확정일자: 2022년 06월 17일

* 배당신고일자: 2024년 05월 08일

* 대항력: 없음 (명시되어 있음)

* 비고: 집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중임.

3.3. 권리관계 분석

* 주택임차권 (을3, 2024-05-08, 이유주)은 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부상 을구에 주택임차권이 등기되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 임차보증금반환청구권 포기 및 등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액: 299,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액 기준)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 독산동 지역은 독산역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달한 지역입니다. 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 대규모 산업단지가 있어 직주근접 수요 또한 기대할 수 있습니다. 주변에서 파악된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 독산역 주변으로 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 정주 여건이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 매각 조건: 임차인 이유주와 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 명확히 이행되는지, 향후 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 주거용 오피스텔 현황: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 사용되고 있어, 취득 및 보유 시 관련 세금 및 규제에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 용도나 대상에 따라 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 독산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 오피스텔입니다. 감정가는 3억 8백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리 분석상 임차인 관련 특수 조건이 존재하나, 해당 조건 하에서는 매수인에게 인수되는 보증금이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 하며, 현황 주거용 오피스텔이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 인해 일반 경매 물건 대비 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

* 오피스텔의 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세를 고려할 때, 미림에이클래스 오피스텔의 유사 면적 호실은 대략 3억 1천만원에서 3억 3천만원 사이에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 본 건은 감정가 3억 8백만원이며, 매각 조건상 인수되는 보증금이 0원입니다. 임차 관련 특수 조건이 있으나, 이 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준인 2억 6천만원 ~ 3억 1천만원 사이로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 경매 당일 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.