나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50008 [1] 서울특별시 강동구 천호동 39-25 대성리치빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "서울천호중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "굽은다리역"과 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인:2008.06.27) 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부타일 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택:방2,거실 및 주방,욕실,다용도실,현관)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(2004-11-05),가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청고시제2024-161호참조)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역변경(자세한사항은국방부고시2025-36호참조))<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독다가구연립다세대아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고 2025-1058호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 39-25 대성리치빌 4층 402호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2026타경50008 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 257,000,000원입니다.

토지 면적은 13.52㎡(약 4.10평)이며, 건물 면적은 46.77㎡(약 14.15평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김OO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "서울천호중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "굽은다리역"과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

매각 기일은 2026년 1월 8일입니다.

말소기준권리는 2021년 8월 5일 접수된 동대문세무서장의 압류입니다.

본건에는 선순위임차권이 존재하며, 특히 을구 5번 순위로 접수된 주택임차권(임차인: 김성연, 보증금: 210,000,000원, 전입일자: 2021-05-14, 확정일자: 2021-04-22)은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

등기부등본상 인수되는 임차보증금은 210,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권 변동 및 다수의 압류, 말소 사항이 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 강동구 천호동은 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대주택, 상가, 학교 등이 복합적으로 자리 잡고 있습니다.

최근 2026년 5월 인근 지역의 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과,

25. 69㎡ 면적의 주택이 300,000,000원에,

48. 13㎡ 면적의 주택이 352,500,000원에,

50. 07㎡ 면적의 주택이 480,000,000원에 각각 거래되었습니다.

이는 3.3㎡당 약 732만원에서 1,167만원 수준으로, 면적, 층수, 건축 연도, 건물 상태 등에 따라 시세 편차가 크게 나타납니다.

본건의 전용면적 46.77㎡(약 14.15평)를 기준으로 할 때, 현재 시세는 약 3억 5천만원에서 4억원 수준으로 추정됩니다.

감정가(257,000,000원) 대비 최근 실거래가는 높은 편으로 나타났습니다.

5. 생활정보

본 물건은 "서울천호중학교"와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

지하철 5호선 굽은다리역을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다.

주변에 편의시설 및 상업 시설도 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리합니다.

주변 지역을 검색한 결과, 명확한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 학교 인근 지역의 특성상 혐오시설 유입 가능성은 낮다고 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 210,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

건축 연도가 2008년으로 약 18년이 경과하여 내부 리모델링 또는 수리에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 향후 재건축이나 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치하며 지하철 5호선 굽은다리역을 이용할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있으며, 이는 입찰가 산정 시 매우 중요한 고려사항입니다.

감정가는 257,000,000원이지만, 최근 주변 시세는 3억 5천만원 이상으로 형성되어 있어 감정가 대비 시세가 높게 평가된 측면이 있습니다.

권리분석상 인수되는 부담이 명확하므로, 낙찰 후 추가적으로 발생하는 비용까지 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 인수되는 임차 보증금을 고려하더라도 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재적 기회가 있습니다.

지하철 5호선 굽은다리역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수하며, 주거 선호 지역이라는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징입니다.

이는 낙찰자가 실제 지불해야 하는 금액(입찰가) 외에 추가적으로 부담해야 할 가능성이 있는 금액입니다.

만약 입찰가가 210,000,000원 이상일 경우, 임차인은 경매 대금을 통해 보증금을 전액 배당받을 수 있으므로 낙찰자의 추가 부담은 없습니다.

이 경우, 낙찰자는 입찰가만큼을 지불하고, 그 입찰가가 임차인 보증금을 충당하면, 실제 투입되는 금액은 입찰가가 됩니다.

예상되는 시세가 3억 5천만원임을 감안할 때, 보증금 2억 1천만원을 제외한 순 투자 금액은 1억 4천만원 수준이 됩니다.

감정가(257,000,000원)의 80% 수준인 약 205,600,000원에 입찰할 경우, 임차인은 205,600,000원을 배당받고 4,400,000원의 보증금 잔액이 발생하며, 이는 낙찰자가 추가로 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 총 실제 지출은 약 210,000,000원이 됩니다.

이는 예상 시세(3억 5천만원 이상) 대비 상당히 낮은 금액으로, 투자 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

본건은 첫 경매이므로, 보수적으로 접근하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 205,600,000원 ~ 231,300,000원 범위에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

단, 대항력 있는 임차인 부담을 고려하여, 210,000,000원을 기준으로 실질 투자 금액이 과도하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이로 제안하며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 소통 및 법원 물건 명세서를 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.