나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14048 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 643-39 한강두유림12차 제에이동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철9호선 증미역과 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 제4층 제402호로서 (사용승인일 : 2021. 1.27) 외 벽 : 인조대리석 마감 등 창 호 : PVC 이중창 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(다세대주택)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기, 스프링클러, 화재경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형과 유사한 토지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 서측과 동측으로 약 3 ～ 4미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)과 기호(2) 토지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구 (공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.∼2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14048 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 643-39 한강두유림12차 제에이동 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 259,000,000원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.0평)

건물면적: 24.60㎡ (약 7.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며, "등촌중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 해당 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 9호선 증미역과 다수의 버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 갑5 압류(포천세무서장)로 확인됩니다. 이보다 선순위인 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

다만, 을1 주택임차권(임차인: 김주은)은 보증금 237,000,000원이며, 해당 임차권은 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인(낙찰자)이 인수해야 하는 권리입니다. 이는 본 건의 주요 인수 대상 권리입니다.

채권자: 김OO

등기부채권 총액: 1,699,000,000원

특이사항: 선순위임차권 존재, 대항력 있는 임차인 존재.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 237,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-20

확정일자: 2021-04-05

대항력: 있음

비고: 물건명세서상 본 임차인의 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 금액으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 데이터를 분석한 결과, 등촌동 일대의 유사한 연립/다세대/빌라 주택의 최근 매매가는 약 210,000,000원에서 330,000,000원 사이에서 형성된 것으로 파악됩니다.

특히, 본 건과 유사한 면적(약 30㎡ 내외)을 가진 다세대 주택이 210,000,000원에 거래된 사례가 확인되었습니다. 이는 본 건의 감정가 259,000,000원과 비교 시, 시세 형성의 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.

전반적으로 해당 지역은 꾸준한 주거 수요가 존재하며, 소형 주거 공간에 대한 임대 및 매매 수요가 유지될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층에 위치하고 있으며, 2021년 1월 27일에 사용승인을 받은 신축 건물입니다.

이용 상태: 공부상 용도는 도시형생활주택(다세대주택)이며, 현황 역시 해당 용도로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 스프링클러, 화재경보 설비 등도 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 시설: 인근에 등촌중학교가 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트/연립/다세대 등) 등 다수의 도시계획적 제한사항에 묶여 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 개발 시 추가적인 검토와 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.

임차인 인수 보증금: 가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 237,000,000원입니다. 만약 이 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 하므로 이는 실질적인 취득 비용 증가로 이어집니다.

혐오시설: 본 건의 소재지 주변에 대한 일반적인 정보 확인 결과, 주거 환경에 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년 사용승인을 받은 신축 건물이라는 점에서 높은 가치를 지닙니다. 또한, 지하철 9호선 증미역을 이용할 수 있는 역세권 입지로 교통 편의성이 우수하며, 주변 주거 및 생활 편의시설과의 접근성도 양호합니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 김 씨의 보증금 237,000,000원입니다. 해당 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인은 이를 인수해야 하는 부담을 안게 되므로, 입찰 시 이 부분을 최우선적으로 고려해야 합니다.

토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하지만, 현재 도시형생활주택으로 정상 이용 중인 점을 감안할 때, 단기적인 사용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 최신식 설비와 양호한 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

역세권 입지: 지하철 9호선 증미역과의 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

수익형 부동산 잠재력: 소형 주거 공간으로서 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 향후 시세 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

시장가 대비 할인 기대: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 259,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 30㎡)의 다세대 주택이 210,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 시장 가격은 감정가와 차이가 있을 수 있습니다.

본 건의 최대 리스크인 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 237,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 입찰가를 결정할 때는 이 인수 보증금 액수를 반드시 고려해야 합니다.

만약 210,000,000원에 입찰할 경우, 임차인 보증금 237,000,000원 중 210,000,000원이 배당받고 나머지 27,000,000원은 매수인이 인수하게 됩니다. 이 경우, 실질적인 총 취득 비용은 입찰가 210,000,000원 + 인수 보증금 27,000,000원 = 237,000,000원이 됩니다.

만약 237,000,000원 이상으로 입찰할 경우, 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제될 가능성이 높아지며, 실질 취득 비용은 입찰가와 동일해집니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 210,000,000원에서 237,000,000원 사이 로 제안합니다. 최종 입찰 금액은 본 건의 실제 시장 가치, 투자 수익률, 및 인수 부담 등을 면밀히 재검토하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

1.9. 건축물표제부 요약

건물명: 한강두유림12차

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 643-39번지 (도로명주소: 서울특별시 강서구 공항대로53나길 6-3)

건축물 용도: 공동주택 (도시형생활주택/단지형다세대주택, 총 21세대)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 6층

사용승인일: 2021년 1월 27일

총 연면적: 768.59㎡

주차 대수: 총 12대 (실내기계식 7대, 실외기계식 5대)

해당 호수: A동 4층 402호

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.