나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3089 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 820 경동미르웰양천향교101동 제8층 제806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2026.01.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "성락강서교회" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건이 속한 "경동미르웰양천향교 제101동" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 양천향교역(지하철9호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상11층건(사용승인일: 2017.08.02.)중 제8층 제806호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2핑 일단의 부정형 토지로서 경동미르웰양천향교 제101동 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "경동미르웰양천향교 제101동" 남측으로 강서로68길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원 청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구<지역 특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)이며, 추가로 토지 820 번지는 도로(접함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰 등에 의하였는 바 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3089 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 820 경동미르웰양천향교 101동 제8층 제806호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 138,000,000원

토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

건물면적: 14.33㎡ (약 4.33평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.2. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상11층 건물 중 제8층 제806호

사용승인일: 2017.08.02.

내부 마감: 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 창호 샤시

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등

1.3. 토지 정보

형상 및 이용 상태: 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 건부지로 이용 중

토지 이용 계획 및 제한 상태: 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수 제한사항 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "성락강서교회" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 형성된 지역으로 생활 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 "경동미르웰양천향교 제101동"까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: '갑6' 소유권이전 강제경매 (채권자: 이혜진, 금액: 160,000,000원, 접수일자: 2026-01-09)

선순위 권리: '을1' 주택임차권 (권리자: 이혜진, 금액: 160,000,000원, 말소: 인수)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이혜진

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-09-28

배당신고일자: 2024-11-18

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

3.3. 권리분석 요약

본건은 선순위 대항력 있는 임차인 이혜진이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 160,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 경매 절차에서 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 추가로 부담하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 등촌동 820번지 일대는 주거용 건물(다세대주택, 오피스텔)과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 양천향교역 주변으로는 다양한 상업시설이 분포하며, 직장인 유동인구를 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상권 특성

양천향교역 일대는 평일 중심의 상권 특성을 보이며, 소규모 카페나 생활 편의점과 같은 업종은 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 9호선 양천향교역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 환경은 주거 및 업무시설이 혼합되어 있어 주거 편의성은 보통 수준입니다.

5.3. 교육 및 기타

본건 소재지는 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 확인이 필요합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수

가장 중요한 리스크는 160,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(138,000,000원) 및 최근 매매가(102,000,000원~120,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰가에 따라 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한이 있어 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 역세권 오피스텔로, 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 160,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 점은 매우 큰 부담입니다. 감정가 및 최근 시세 대비 높은 임차보증금으로 인해 실제 총 매수 비용이 예상보다 높아질 수 있으므로, 인수해야 할 보증금 잔액을 고려한 면밀한 자금 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 양천향교역 도보 이용 가능.

* 업무시설: 오피스텔로서의 실사용 및 투자 가치.

* 일괄매각: 토지 및 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 비교적 명확함 (단, 임차인 인수 조건 고려).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 138,000,000원이며, 최근 매매 사례는 2026년 2월 102,000,000원, 2026년 6월 120,000,000원 등으로 확인됩니다.

그러나 본 물건은 160,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 순수 부동산 가치만을 고려한 예상 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

제시된 최근 매매가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 순수 건물 가치에 대한 입찰가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

하지만 최종적인 총 매수 비용은 (입찰가 + 인수해야 할 임차보증금 잔액)이 되므로, 투자 결정 시에는 이를 반드시 고려해야 합니다. 본 물건의 경우, 인수 보증금이 감정가를 초과하므로, 인수 시 총 매수 비용이 상당히 높아질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.