나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14236 [1] 서울특별시 양천구 신월동 109-7 경성빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 벽돌 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중인것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),도시관리계획 입안중 기호2, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경14236 (1) 사건의 물건 정보를 기반으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14236 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 109-7 경성빌 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 299,000,000원 (2억 9천 9백만원)

토지면적: 19.56㎡ (약 5.92평)

건물면적: 28.89㎡ (약 8.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건축물명: 경성빌

건축년도: 2022년 1월 18일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

총 층수: 5층

세대수: 12세대 (건축물 표제부 기준)

신축주소: 서울특별시 양천구 곰달래로5길 42-5 (신월동)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 (접수일자: 2026-01-05)입니다.

기타 등기부상 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부요약:

- 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소

- 갑4: 소유권이전 (매매)

- 을1: 주택임차권 (말소) - 권리금액: 298,000,000원

- 갑7: 강제경매 (말소기준권리) - 권리금액: 298,000,000원

- 갑8: 압류 - 권리금액: 298,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(은종환)

보증금: 298,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-10

확정일자: 2022-04-12

배당신고일자: 2024-03-12

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경에 따라 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 JSON 자료의 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 거래: 전용면적 52.41㎡, 30,200만원 (약 576만원/㎡)

- 2026년 5월 거래: 전용면적 55.56㎡, 32,900만원 (약 592만원/㎡)

- 2026년 5월 거래: 전용면적 55.27㎡(연립), 21,000만원 (약 380만원/㎡)

본 건의 면적(28.89㎡) 대비 제공된 JSON 자료의 면적(50㎡ 이상)이 크므로 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

그러나, 이를 바탕으로 추정 시 본건의 제곱미터당 가격은 약 570만~590만원 선으로 예상할 수 있습니다.

본 건의 감정가는 299,000,000원으로, 면적(28.89㎡) 대비 약 1035만원/㎡ 수준으로, 주변 실거래가 대비 높은 감정가가 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 자료 및 일반적인 지역 분석으로는 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"양서중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 무난합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차인 명도

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각되므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아 명도 관련 부담은 없습니다. 다만, HUG 관련 특수 매각 조건에 대한 철저한 이해와 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 공항시설법 관련 구역(수평표면구역, 진입표면구역), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법률적 규제를 받고 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (지목 [도로] 한정, 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 특정 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 지역 개발 및 규제 변경 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이며 주거지로서의 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다. HUG 관련 강제경매로 진행되며, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 점은 분명한 장점입니다. 이는 명도 관련 위험을 최소화합니다.

그러나, 제공된 주변 실거래가 정보와 비교했을 때 본 건의 감정가(29,900만원)는 제곱미터당 단가 기준 약 1035만원으로, 최근 거래된 유사 면적(50㎡ 이상)의 다세대주택 실거래가(약 570만~590만원/㎡)보다 상당히 높은 수준입니다. 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

더불어, 토지이용계획상의 복잡한 규제와 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 재산권 행사 및 개발에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 소액으로 서울 내 아파트 대체재인 다세대주택 투자가 가능한 기회입니다.

* 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없어 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 양서중학교 인근으로 주거 수요가 기대되는 지역입니다.

* 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 299,000,000원

* 주변 시세: 제공된 JSON 자료상 유사 면적(50㎡ 이상) 다세대주택의 제곱미터당 가격은 약 570만~590만원 수준입니다. 본 건의 면적(28.89㎡)을 고려할 때, 이를 바탕으로 추정된 시장가는 약 1억 6천만원~1억 7천만원 수준입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가(29,900만원)는 면적 대비 제곱미터당 단가가 약 1035만원으로, 인근 실거래가 시세보다 현저히 높게 책정되어 있습니다.

* 권리 관계: 임차인의 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸하는 점은 긍정적입니다.

* 종합 의견: 감정가의 적정성, 주변 실거래가와의 큰 괴리, 그리고 토지이용계획상의 다양한 규제 및 HUG 관련 특수 매각 조건을 종합적으로 고려해야 합니다.

시세 대비 높은 감정가를 감안하여, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준을 고려할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가 범위: 269,100,000원 ~ 299,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.