나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경826 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제2층 제203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "가산동 주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위 는 각급 학교, 산업단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "가산디지털 단지역(지하철 1호선, 7호선)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층 지상11층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중이나 외부 육안관측 및 탐문 결과 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨. (후첨"내부구조도"등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스 난방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 제2종근린생활시설(사 무소), 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 142-20 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입 표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도 방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10 -15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 가산동 142-56 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기 간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중이나 외부 육안관측 및 탐문 결과 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문, 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨. 이에 따라 건축물현황도, 육안에 의한 관찰내역 등을 종합하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경826 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제2층 제203호

* 용도 (공부상): 근린상가 (제2종근린생활시설(사무소))

* 실제 이용 현황: 주거용으로 추정됨

* 감정가: 210,000,000원

* 토지 면적: 10.58㎡ (약 3.2평)

* 건물 면적: 33.18㎡ (약 10.0평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축물 정보

* 준공일: 2021년 6월 9일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 1층, 지상 11층 (본건: 2층)

* 주요 용도 (집합건축물대장): 업무시설 (벨리지움)

1.1. 물건 특징

* 집합건물 등기부 요약상 소유권 보존 등기일은 2021년 6월 14일이며, 현재까지 소유권 관련 변동 내역 중 공유자 전원 지분 이전(2022년 2월 10일, 이창호)이 있습니다.

* 소유권 외 다수의 권리 설정이 있으며, 이 중 주택임차권(을구 6번, 김태영)과 전세권(을구 5번, 김태영)이 눈에 띕니다.

* 금천세무서장의 압류(갑구 3번) 및 채권자 김OO의 강제경매 개시결정(갑구 4번, 2025타경826)이 말소 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 "가산동 주민센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 각급 학교, 산업단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 도보 가능한 거리에 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

* 대상 토지는 북서측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 외국인 등 특정 대상에게는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 요건을 확인해야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을구 5번 전세권 설정 (2022년 2월 10일, 채권자: 김태영, 금액: 205,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리는 매각으로 모두 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 6번 주택임차권 등기 (2025년 4월 9일, 임차인: 김태영, 금액: 205,000,000원): 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 본 임차인은 대항력이 있습니다.

3.3. 말소되는 권리

* 갑구 1번 소유권보존

* 갑구 2번 공유자전원지분전부이전

* 을구 5번 전세권설정 (말소기준권리)

* 갑구 3번 압류 (금천세무서장)

* 갑구 4번 강제경매 (채권자: 김OO, 2025타경826)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 9일

* 확정일자: 2022년 2월 10일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 위 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 인수 보증금 합계

* 0원 (단, 임차인 김 의 보증금 중 배당 미변제분은 인수 대상이 될 수 있습니다.)

4. 상권분석

* 물건이 소재한 가산동 지역은 가산디지털단지를 중심으로 다양한 산업체와 상업시설, 주거시설이 밀집한 복합 상권입니다.

* 본 물건은 근린상가로 분류되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되어 상가로서의 일반적인 상권 분석보다는 임대 수익률 및 주거용 임대 수요를 함께 고려해야 합니다.

* 가산디지털단지역 역세권이라는 지리적 이점은 유동인구 및 접근성 측면에서 긍정적입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 통한 서울 시내 및 수도권 주요 지역 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 가산디지털단지역 주변으로 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 학교들이 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 가능성: 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 205,000,000원 중, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 상당한 부담이 될 수 있으므로, 배당표를 면밀히 확인해야 합니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치: 본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이로 인해 불법 건축물 해당 여부, 시정명령, 이행강제금 부과 등 행정적인 문제가 발생할 수 있으며, 이는 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 현장 조사 미흡: 이해관계인의 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 정확한 내부 구조, 상태, 실제 점유 관계 등을 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 가산디지털단지역이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있어 잠재적 가치가 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 더불어, 공부와 실제 이용 현황이 다른 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히 주거용으로의 이용은 건축법상 위반 소지가 커, 이행강제금 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 임차인의 배당 현황을 통한 보증금 인수 여부 및 금액을 정확히 파악하는 것이 최우선이며, 현장 재확인을 통해 불법 건축물 해당 여부 및 실제 이용 상태를 반드시 확인해야 합니다. 이러한 리스크들을 감안하여 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 가산디지털단지역(1, 7호선) 인근으로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 산업단지 배후: 대규모 산업단지 종사자들의 주거 및 상업 시설 이용 수요 기대.

* 가격 메리트: 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능. (단, 리스크 요인 상쇄 가능 시)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 임차인 김 씨의 보증금 중 낙찰자가 인수해야 할 금액을 제외하고 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 정확한 시세 조사, 임차인 배당 절차 분석을 통한 인수 보증금 확정, 그리고 이행강제금 등 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토한 후, 리스크 수준을 반영한 보수적인 금액으로 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.