나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50018 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층506호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중,소 규모의 공동주택, 근린공원 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(녹번역)이 소재하는 등 제반 교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층건 내 제5층 제506호로서 외 벽 : 석재 마감 등. 창 호 : 새시창호 임.

이용상태

공부상 교욱연구 및 복지시설로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형의 토지로서, 교욱연구시설 및 복지시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건동 남측으로 노폭 약 4~5M의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수 도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독 ,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토 지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 91-7, 시니어캐슬 클라시온 5층506호에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50018 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 1.소재지 및 규모

* 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층506호

* 토지 면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

* 건물 면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

* 건물 층수: 지상 12층 건물 중 5층

1.1. 2.감정가 및 채권 현황

* 감정가: 1,000,000,000원

* 채권자: 농OOOOOOO (서울서남부농업협동조합)

* 등기부채권 총액: 1,174,182,533원

1.1. 3.주요 특징

* 용도: 건축물대장상 노유자시설, 제2종근린생활시설. 공부상 교육연구시설로 기재되어 있음.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 4.특이사항

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 구역 내에서의 거래는 관련 법규에 따라 허가를 받아야 합니다. 이는 외국인 등 특정 대상자 및 아파트 등의 용도에 적용될 수 있으며, 매수 시점에 따라 영향이 달라질 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 중, 소규모 공동주택, 근린공원 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 3호선 녹번역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로 약 10분 거리에는 은평구청, 사회복지관, 보건소 등 공공기관이 밀집해 있습니다.

2.3. 건물 상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 5층에 위치하며, 외벽은 석재 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 내부는 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 등고평탄한 부정형 토지로서, 교육연구시설 및 복지시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 4~5M의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2023년 02월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을9)입니다. 이 말소기준권리보다 이후에 설정된 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 소유권 이전 관련: 갑9(소유권이전청구권가등기, 2015-06-11), 갑10(소유권이전, 2015-11-02), 갑11(소유권이전, 2017-09-28)

* 근저당권: 을9(농업협동조합자산관리회사, 2023-02-17, 말소기준권리), 을16(주식회사오케이대부캐피탈삼성, 2024-02-08, 말소)

* 전세권설정: 을17(주식회사오케이대부캐피탈삼성, 2024-02-08, 말소)

* 가압류: 갑12(경기수산업협동조합, 2025-10-31, 말소), 갑14(광주은행, 2026-01-12, 말소), 갑15(국민은행, 2026-01-12, 말소)

* 압류: 갑16(은평세무서장, 2026-06-24, 말소)

* 임의경매: 갑13(서울서남부농업협동조합, 2026-01-08, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사오케이대부캐피탈교대 (변경전: 주식회사오케이대부캐피탈삼성)

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

임차인은 등기부상 을17 전세권설정(말소)과 을16 근저당권(말소)과 연관된 것으로 추정되며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

인수되는 권리사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 녹번동 지역은 은평구청, 보건소, 문화시설 등 행정 및 문화 시설이 인접해 있으며, 대로변을 따라 상업시설이 발달해 있습니다. 북측으로는 약 1만평 규모의 녹번동 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

4.2. 상권 특성

주변에는 중, 소규모 공동주택과 근린공원이 소재한 주택지대로서, 녹번역을 중심으로 한 역세권 상권이 형성되어 있습니다. 다양한 연령층을 위한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 의료시설

인근에 은평구청, 은평세무서 등 공공기관이 위치하며, 단지 뒤편의 녹번동 공원은 여가 활동에 도움을 줍니다. 차량으로 약 10분 거리 내에 가톨릭대학교 은평성모병원, 청구성심병원 등 종합병원이 있어 의료 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 및 교육 환경

주변은 아파트, 다세대 주택 등이 혼재된 주거지역입니다. 녹번역을 중심으로 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 어린이집 등 교육 시설도 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (아파트 용도) 해당 기간 동안 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 매수인의 자격 및 부동산의 용도에 따라 제약이 발생할 수 있으며, 향후 거래에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 분양형 실버타운 운영 문제

시니어캐슬 클라시온은 분양형 노인복지주택으로, 일부 기사에서는 운영상 문제, 미납 관리비 증가, 경공매 물건 다수 등 잠재적 리스크를 언급하고 있어 주의가 필요합니다. 하지만 본 경매 물건 자체의 권리관계는 깨끗한 편입니다.

6.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인하기 위해 조사하였으나, 해당 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서부지방법원에서 진행하는 서울특별시 은평구 녹번동 소재 시니어캐슬 클라시온 5층506호 부동산 임의경매 물건입니다. 입지적으로는 지하철 3호선 녹번역과 가깝고, 은평구청 등 행정 및 편의시설 접근성이 우수하며, 녹번동 공원과 인접해 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 분양형 실버타운의 운영 관련 일부 부정적 보도가 있었던 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 녹번역 도보 이용 가능 거리.

* 편리한 생활 환경: 은평구청, 녹번동 공원, 각종 편의시설 및 의료 시설 접근성 우수.

* 권리관계 무하자: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 다용도 활용 가능성: 공부상 교육연구시설, 건축물대장상 노유자시설 및 제2종근린생활시설로, 다양한 용도로 활용 가능성을 내포.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(1,000,000,000원) 및 최근 시세, 권리관계, 시장 상황, 그리고 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 현재 제시된 정보 상으로는 없습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건의 상태, 점유 관계, 주변 시세 등을 면밀히 파악하고, 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.