나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3079 [1] 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Aid · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물(2023.01.02.) 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "도시형생활주택 단지형다세대"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, "공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

122-17번지, 122-18번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 122-17번지, 케이씨하우징 제5층 제502호에 소재한 도시형생활주택입니다.

본건의 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3079 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

건물은 2023년 1월 2일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 5층에 위치합니다.

감정평가액은 281,000,000원이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

토지 면적은 14.52㎡(약 4.39평)이고, 건물 면적(전용면적)은 22.07㎡(약 6.68평)입니다.

경매 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 남서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 공항소음 관련 구역(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에 있어, 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 31일 접수된 주식회사어센틱금융그룹의 근저당권(채권최고액 192,000,000원)입니다.

등기부등본상 소유권보존 등기 후 공유자전부지분이전, 근저당, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되어 있습니다.

채권 총액은 511,000,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 주택임차권: 김재영 (보증금 319,000,000원, 전입일자 2023-04-10, 확정일자 2023-03-22, 배당신고일자 2025-01-23). 본 건은 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인: 안상명 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-01). 대항력은 없습니다.

인수되는 임차 보증금은 0원으로 분석됩니다.

물건명세서 상 특이사항으로, 임차인 김재영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

본건은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하며, "신원초등학교"가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 2026년 5월 신월동 460-5번지의 1981년식 연립주택(55.27㎡)이 21,000만원에 거래되었으며, 같은 해 5월 신월동 523-26번지의 2017년식 다세대주택(52.41㎡)은 30,200만원, 신월동 9-3번지의 2019년식 다세대주택(55.56㎡)은 32,900만원에 거래되었습니다.

본건은 2023년 준공된 신축 건물이라는 점이 특징입니다. 그러나 전용면적 22.07㎡(약 6.68평)으로, 비교 사례들의 전용면적(약 15.8~16.8평)보다 현저히 작습니다.

신축이라는 점과 소형 평형의 희소성을 고려할 때, 유사 연식의 중대형 평형 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정가 2.81억원(2026년 기준)은 신축 건물임을 감안하면 합리적인 수준으로 보이나, 면적 대비 가격을 고려한 추가 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: "신원초등학교"가 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 형태와 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 및 공동담보 사항에 대한 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각: 임차인 김재영 및 HUG 측에서 잔여 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건부 매각이므로, 이 조건이 명확히 이행되는지 반드시 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지 지정된 허가구역에 해당하여, 매수 시 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다. 현재 시점(2026년 8월)을 고려할 때, 이 조건에 해당될 가능성이 높습니다.

* 공항 소음 지역: 법률상 공항 소음 방지 및 대책지역에 포함되어 있어, 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건물이지만 전용면적이 작아 1인 가구 또는 소형 투자 상품으로 적합합니다.

권리 관계는 명확히 정리될 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 특별 조건부 매각 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적으로 보이지만, 소형 면적, 토지거래허가구역, 공항 소음 지역 등의 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 등 특정 수요층을 타겟으로 한 임대 수익형 투자에 유리할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위인 임차권은 말소될 예정이므로, 권리 인수 위험이 낮습니다. (단, 조건부 매각 내용 확인 필수)

9. 예상 입찰가

감정가: 281,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 거래 사례들을 분석한 결과, 본건의 면적(22.07㎡)은 비교 대상(50~55㎡)보다 현저히 작습니다. 신축이라는 점을 고려하면, 유사 면적의 신축 다세대 시세는 제공된 자료보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 하지만, 제공된 50~55㎡ 면적의 신축 다세대가 3억 초반대에 거래된 점과, 본건이 토지거래허가구역 및 공항 소음 지역에 속하는 점 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

보수적 관점에서 감정가 대비 90% ~ 100% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정합니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

이는 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건이 명확히 이행되고, 토지거래허가 절차 진행 시 예상되는 추가 비용 및 시간을 고려한 추정치입니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 법률 검토 결과 등을 종합하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.