나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52453 [1] 서울특별시 용산구 갈월동 101-49 갈월동에이트리움-고려 14층1417호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 갈월동 소재 지하철1호선 "남영역" 동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "남영역"과 지하철4호선 "숙대입구역"이 인근에 소재하는 등 제반 교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 제14층 제1417호로서 (사용승인일: 2004.09.04) 외 벽: 석재 및 복합판넬 등 마감 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호: 샷시 및 패어그라스 창호 등 마감

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 토지로서 업무용 및 근린생활시설 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측 및 북측으로 광대로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~3 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선, 용산구 고시2019-39호, 세부사항은 건축과 문의)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 2025년9월3일 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2025카임5509)에 따라 주택임차권(확정일자:2023년8월3일, 임차보증금:220,000,000원)이 설정되어 있으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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4. 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52453 (1)

5. 소재지: 서울특별시 용산구 갈월동 101-49 갈월동에이트리움-고려 14층1417호

6. 용도: 오피스텔

7. 감정가: 274,000,000원

8. 토지 면적: 4.89㎡ (약 1.48평)

9. 건물 면적: 31.51㎡ (약 9.53평)

10. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

11. 경매 구분: 부동산강제경매

12. 채권자: 박OO

13. 건축년도: 2004년 9월 4일 (사용승인일 기준)

14. 층수: 14층 (총 21층 중)

1.1. 입지조건

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4. 주변 환경:

* 본건은 서울특별시 용산구 갈월동 소재 지하철 1호선 "남영역" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

5. 교통 상황:

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 "남영역"과 지하철 4호선 "숙대입구역"이 소재하여 교통 여건이 매우 편리합니다.

6. 건물 구조:

* 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 제14층 제1417호입니다.

* 외벽은 석재 및 복합판넬, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 및 페어그라스 등으로 마감되었습니다.

7. 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접해 있습니다.

* 기타 법률에 따른 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)이 일부 있습니다.

* 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 아파트 부지)에 해당될 수 있으나, 일반적인 국내 거주자 매수에는 영향이 적을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

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4. 말소기준권리: 2023년 9월 27일 접수된 근저당권 (채권자: 허영희, 채권금액: 90,000,000원)입니다.

5. 인수되는 권리:

* 본건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 박선준은 보증금 220,000,000원, 확정일자 2023년 8월 3일, 전입일자 2023년 8월 25일이며, 대항력이 있습니다.

* 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 2번 주택임차권등기"가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 그러나 본건은 임차인 박선준이 채권자로 강제경매를 신청한 사건(2025타경52453)이므로, 임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액(220,000,000원)을 회수할 가능성이 높습니다.

* 임차인이 보증금을 전액 변제받는다면, 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없습니다.

6. 기타 권리:

* 본건 등기부 요약상 갑구에는 압류 내역(금천구, 수영구)이, 을구에는 근저당 및 임차권이 기재되어 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

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4. 본건이 위치한 용산구 갈월동 일대는 지하철 1호선 남영역 및 4호선 숙대입구역을 중심으로 오피스텔, 업무시설, 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

5. 역세권의 편리한 교통망을 바탕으로 직장인 및 학생 등 배후 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 상권입니다.

6. 주변에 대학가 및 대규모 업무시설이 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

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4. 교통: 지하철 1호선 남영역과 4호선 숙대입구역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 전반으로의 이동이 편리합니다.

5. 편의시설: 건물 내 및 주변에 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 교육시설: 주변에 학교가 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요할 수 있으나, 상업지역 내 위치하여 주로 업무 및 주거 기능에 초점을 맞추고 있습니다.

7. 주변 시설: 인근에 대규모 업무 단지가 있어 관련 종사자의 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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4. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성:

* 임차인 박선준의 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 그러나 본건의 강제경매 신청인이 임차인 본인이므로, 보증금 전액 회수 가능성이 높아 인수 위험은 낮을 것으로 판단됩니다. 만약의 경우를 대비하여 인수 금액은 고려해야 합니다.

5. 건물 노후화: 2004년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

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4. 본건은 서울 용산구의 핵심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 지하철 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 21층 건물 중 14층에 위치하여 조망 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인이 직접 강제경매를 신청하고 보증금이 감정가에 근접한다는 점에서 보증금 전액 회수 가능성이 높으며, 매수인이 부담할 인수 금액은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 따라서 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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4. 초역세권 입지: 남영역, 숙대입구역 인접으로 유동인구 및 임대 수요가 꾸준합니다.

5. 용산 개발 호재: 용산 지역의 지속적인 개발 가능성으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

6. 안정적인 임대 수익: 상업지역 내 위치하여 오피스텔 및 업무시설로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

7. 명확한 권리관계: 임차인의 보증금 전액 회수가 예상되어 권리 분석상 특별한 위험은 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

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4. 본건의 감정가는 274,000,000원이며, 최근 시세는 2025년 12월 260,000,000원(31.1㎡), 2026년 6월 280,000,000원(34.11㎡) 및 255,000,000원(30.97㎡)으로 거래되었습니다.

5. 건물의 전용면적(31.51㎡)을 고려했을 때, 최근 거래 사례 및 감정가를 종합하면 본건의 시세는 약 260,000,000원에서 275,000,000원 수준으로 판단됩니다.

6. 임차인 박선준의 보증금 220,000,000원은 임차인이 직접 강제경매를 신청하였고, 경매 감정가(274,000,000원)가 보증금보다 높아 전액 변제받을 가능성이 매우 높습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 시세 수준을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

8. 예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 265,000,000원

9. (본 입찰가는 임차인의 보증금 전액 회수 및 일반적인 경매 절차를 가정한 가격이며, 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 법원 물건명세서 및 배당표를 재확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.