나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3075 [1] 서울특별시 금천구 독산동 149-37 하이클래스 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 도시형생활주택을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설과 공원시설 등 소재하는 다세대주택 지역이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장 소재하나 지하철역은 다소 먼거리(1km)에 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 보통임. 본건의 남서측 약 1km 거리에 1호선(경부선) 역인 "독산역" 소재하고, 북서측 약 1.4km 거리에 1호선과 7호선의 환승역인 "가산디지털단지역" 소재하고, 북측 약 1.4km 거리에 2호선 "구로디지털단지역" 소재함. 본건의 남측 약 130m, 북서측 약 130m, 동측 약 200m 거리에 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 도시형생활주택으로 외벽 : 적벽돌 타일붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임. 창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

현재 도시형생활주택으로 이용중임. (방2, 주방 및 거실, 화장실, 현관)

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 갖추고 있음. 본건에 옥내 자주식 주차 5대분과 옥외 자주식 주차 6대분의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 0.688 대)

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단으로 하여 대체로 세장형(주된 접면도로를 기준으로 세로로 긴 직사각형의 형상)의 토지로서 전체적으로 평탄한 지상에 건립되어 있으며, 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북서측으로 로폭 약 8m의 도로에 접하고 북동측으로 로폭 약 5m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등)), 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3075 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 149-37 하이클래스 제3층 제302호

건물명: 하이클래스

토지면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

토지지분: 17.28㎡

건물지분: 29.96㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 247,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 도시형생활주택, 상업 및 편익시설, 공원시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다. 주거용으로서 주위 환경 및 제반 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철역은 다소 원거리(약 1km)에 위치합니다. 남서측 약 1km 거리에 1호선 "독산역", 북서측 약 1.4km 거리에 1호선과 7호선 환승역인 "가산디지털단지역", 북측 약 1.4km 거리에 2호선 "구로디지털단지역"이 소재합니다. 남측 약 130m, 북서측 약 130m, 동측 약 200m 거리에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건의 북서측으로 로폭 약 8m 도로, 북동측으로 로폭 약 5m 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청, 권리금액 255,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-10

* 확정일자: 2021-01-28

* 배당신고일자: 2023-04-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 정비구역, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존 (2016-03-04)

* 소유권이전 (2016-03-25)

* 공유자전원지분전부이전 (2021-03-11)

* 주택임차권 (2023-04-25, 권리금액 255,000,000원, 말소) - 확정일자 2021-01-28, 전입일자 2021-03-10.

* 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 본 경매의 말소기준권리(수원지방법원 2021카단958, 한국씨티은행 가압류 2021-08-17) 이하 모든 권리는 낙찰 후 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 수원지방법원 2021카단958 (한국씨티은행 가압류, 2021-08-17)

* 인수되는 권리: 없음 (단, 지상권은 예외일 수 있으나, 본건에는 관련 정보 없음)

* 말소되는 권리: 주택임차권, 가압류, 압류 등

* 등기부채권 총액: 281,948,116원

1.3. 상권분석

* 건축물대장상 용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 공동주택으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 정비구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중 본건과 유사한 면적(29.87㎡)의 다세대가 2023년 건축 연도로 2026년 5월 325,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,088,000원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 247,000,000원(29.96㎡ 기준, ㎡당 약 824,000원)으로, 최근 유사 면적의 신축 건물 시세보다는 낮은 편입니다.

* 2017년 건축된 53.72㎡ 면적의 다세대가 2026년 5월 440,000,000원에 거래된 사례도 있습니다(㎡당 약 819,000원).

* 전반적으로 독산동 일대의 다세대주택 시세는 공급 면적 대비 ㎡당 80만원에서 110만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 다만, 건축 연도, 층수, 내부 상태 등에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 도시형생활주택입니다.

* 외벽 및 내벽: 외벽은 적벽돌 타일붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 타일붙임 마감입니다.

* 창호: 하이샷시 이중창호입니다.

* 이용상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 내부 구성은 방 2개, 주방 및 거실, 화장실, 현관으로 이루어져 있습니다.

* 설비 내역: 난방, 위생, 소방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

* 주차: 옥내 자주식 주차 5대분, 옥외 자주식 주차 6대분의 주차 공간이 확보되어 있습니다(세대당 0.688대).

* 주변 시설: "세일중학교" 남측 인근에 위치하며, 상업 및 편익시설, 공원시설 등이 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 본건이 속한 지역이 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비사업 진행에 따른 이주 또는 건축 규제 등의 변동 가능성이 있습니다.

* 임차보증금반환청구권 포기 조건: 임차인(주택도시보증공사(박 )) 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 미배당 보증금에 대한 책임을 지지 않음을 의미하지만, 관련 절차 및 채권/채무 관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 상세 내용은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건상 대중교통 이용은 보통 수준이나 차량 접근성은 양호합니다. 주변 환경은 주거 밀집 지역이며, 상업 및 편익시설 이용이 가능합니다. 감정가는 247,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 신축 다세대주택 시세가 325,000,000원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다. 권리 분석상 낙찰 후 소멸되는 권리만 있어 권리상 문제는 없어 보입니다. 다만, 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성과 불확실성, 그리고 임차인의 보증금 관련 포기 조건부 매각이라는 특수 사항을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 유사 면적의 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 정비구역 지정: 장기적으로 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 낙찰 후 소멸되는 권리만 있어 명도가 깔끔하게 이루어질 경우 추가적인 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원이나, 제공된 최근 실거래가(29.87㎡, 2023년 건축, 325,000,000원)를 고려할 때 시세는 300,000,000원 이상으로 추정됩니다. 또한, 본건은 2015-2016년경 건축된 건물임을 감안해야 합니다. 정비구역이라는 특수성과 임차보증금 관련 포기 조건부 매각이라는 점, 그리고 채권자의 경매 신청 채권액(255,000,000원)을 고려하여, 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하면 약 290,000,000원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 입찰 당일 현장 상황 및 경쟁 구도를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과 상, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.