나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3035 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-6 제1층 제104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울신흥초등학교" 북동 측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택,근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지1층 지상4층건물 내 제1층 제104호로서, ("집합건축물대장" 상에 사용승인일은 1996-04-10) 외벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 연립주택(후첨:"내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 부정형으로서, 연립주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남측 및 서측으로 독산로50길에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30./2025.8.31.~2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임. (2) 대상 물건은 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 금천구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도' 기준으로 감정평가 사례와 외부 관찰 등에 의해 작성하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원 2026타경3035호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 금천구 시흥동 3-6번지 제1층 제104호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정평가액은 185,000,000원입니다.

토지 면적은 21.16㎡ (약 6.40평)이며, 건물 면적은 45.24㎡ (약 13.68평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 정OO입니다.

건축물대장상 건물명은 동산빌라로, 1996년 4월 10일 사용승인을 받았습니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 슬라브지붕이며, 지상 1층에 해당합니다.

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

"서울신흥초등학교" 북동 측 인근에 자리하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준입니다.

물건의 남측 및 서측으로 독산로50길에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2건), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(3건)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 5월 23일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑6)입니다.

등기부등본상 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 이는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주택임차인으로 정하영 씨가 있으며, 보증금 165,000,000원, 전입일자 2022년 2월 28일, 확정일자 2022년 1월 18일로 대항력이 있습니다.

물건명세서상 해당 임차인은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리를 가지며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 정하영 씨는 권리금액 165,000,000원의 주택임차권(을8)을 등기하였으며, 이는 인수되는 권리입니다. 또한, 정하영 씨가 채권자로서 강제경매(갑25)를 신청한 상태입니다.

등기부채권 총액은 440,401,754원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 금천구 시흥동 일대는 주거지역으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변 연립·다세대·빌라 매매 사례(2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 가격 편차가 컸습니다.

39. 48㎡(약 11.9평, 1989년식) 연립이 44,000만원, 62.31㎡(약 18.8평, 1981년식) 연립이 59,000만원에 거래되었습니다.

본 물건은 45.24㎡(약 13.68평, 1996년식)로, 주변 시세와 비교 시 면적 대비 연식이 오래된 편에 속합니다.

주변 시세를 고려할 때, 본 물건의 순수 권리가치는 3억 원대 후반에서 4억 원대 초반 정도로 추정해 볼 수 있으나, 이는 임차인 보증금 인수 부담을 제외한 금액입니다.

5. 생활정보

주변에 "서울신흥초등학교"가 있어 교육 접근성이 양호합니다.

주거 지역으로 비교적 조용한 환경을 갖추고 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통은 노선버스 정류장 이용이 편리한 수준입니다.

주변에 특별한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정하영 씨의 보증금 165,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다.

건물이 1996년에 사용승인되어 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

감정평가서상 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 구조 조사가 불가하여 실제와 다소 차이가 있을 수 있으므로, 현장 재확인이 필요합니다.

건축 허가·착공 제한 지역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 1억 8,500만 원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 1억 6,500만 원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다.

주변 시세를 고려할 때, 임차인 보증금 인수분을 포함한 총 부담액이 적정한지 신중한 판단이 요구됩니다.

다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

서울 시내 연립주택이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

주거 지역 내에 위치하여 안정적인 거주 환경을 기대할 수 있습니다.

경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 임차인 보증금 인수 위험을 철저히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 본 물건의 연식, 임차인 보증금 인수 여부 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 정하영 씨의 보증금 165,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 총 부담액은 입찰가에 보증금 165,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

주변 시세(약 4억 원 초반 ~ 4억 원 중반)를 감안할 때, 총 부담액이 3억 5천만 원을 넘지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가 범위를 130,000,000원에서 160,000,000원 사이로 제안합니다.

총 부담액을 감안하여 보수적으로 접근하신다면, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 순수 부동산 가치에 대한 입찰가이며, 최종적으로 임차인 보증금 인수액을 포함한 총 인수 금액이 주변 시세와 비교하여 경쟁력이 있는지 최종 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.