나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14239 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 933-37 동화빌라 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신강초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산 으로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호 건으로서, (사용승인일:2001.05.14.) 외벽 : 드라이비트마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)~(3):본건은 3필 일단의 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)~(3):본건 동측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역,가축 사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역 (진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용 도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호(2):도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3 류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 진입표 면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구 역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호(3):도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역,가축사 육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진 입표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14239 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 933-37 동화빌라 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 254,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.44㎡ (약 9.21평)

토지 지분: 30.44㎡ (약 9.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

건물 지분: 59.92㎡ (약 18.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2001년 05월 14일

건축물 총 층수: 4층

해당 층수: 3층

건물 외벽: 드라이비트마감 등

창호: 새시창호마감

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신강초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8 근저당권 (채권자: 엠씨아이대부주식회사, 채권금액: 150,800,000원, 접수일자: 2012-04-13) 입니다.

3.2. 등기부현황 (말소기준권리 포함)

* 소유권보존 (권리자: 박영태 외 1명, 접수일자: 2001-05-18)

* 공유자전원지분전부이전 (권리자: 곽병희, 접수일자: 2001-08-10, 내용: 매매)

* 근저당권 (채권자: 엠씨아이대부주식회사, 채권금액: 150,800,000원, 접수일자: 2012-04-13, 말소: 말소)

* 가압류 (채권자: 메리츠화재해상보험, 채권금액: 100,000,000원, 접수일자: 2024-12-23, 말소: 말소)

* 가압류 (채권자: 웰컴저축은행, 채권금액: 14,390,393원, 접수일자: 2025-03-24, 말소: 말소)

* 가압류 (채권자: 소상공인시장진흥공단, 채권금액: 13,257,622원, 접수일자: 2025-06-05, 말소: 말소)

* 임의경매 (채권자: 엠씨아이대부, 채권금액: 116,047,676원, 접수일자: 2026-01-05, 말소: 말소)

등기부채권 총액: 278,448,015원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 곽승재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-19

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당보다 늦은 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

임차인 곽승재는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 주변에 다수의 주거 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어진 지역입니다. 서울신강초등학교가 인근에 있어 학군 수요도 일부 존재합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서울신강초등학교가 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

본건 건물은 2001년 5월에 사용승인되어 약 25년 경과된 건물입니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 제한사항이 적용됩니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역(진입표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

6.3. 공항 소음

본건은 공항 인근 지역에 위치하므로, 김포공항의 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지도 검색 결과, 특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. 다만, 공항이 인접해 있어 항공기 소음이 주요 환경적 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 주거단지와 편의시설이 잘 갖추어져 있으며 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 2001년 건축된 건물로 다소 연식이 있으나, 감정가는 시세 수준과 부합하는 것으로 보입니다. 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 공항 소음 관련 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강서구 화곡동의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 서울신강초등학교 인근으로 교육 환경 접근성.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 취득 가능.

* 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 매매가는 평당 약 1,300만원 ~ 1,500만원 수준으로 파악됩니다. 본건 건물 면적 18.13평(59.92㎡)을 기준으로 환산 시, 약 2억 3,700만원 ~ 2억 7,200만원 범위에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가(2억 5,400만원)가 시세 범위 내에 있으므로, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 적절한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 2억 4,000만원 (240,000,000원)

이는 인수할 임차보증금이 없고 권리관계가 명확한 점, 그리고 감정가 대비 약간의 할인율을 적용한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.