나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3020 [1] 서울특별시 금천구 가산동 778 다온캐슬 제101동 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층/지상 6층 건내 제5층 제503호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법> , 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등) , 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3020 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 778 다온캐슬 제101동 제5층 제503호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 306,000,000원

* 토지면적: 22.34㎡ (약 6.76평)

* 토지지분: 22.34㎡ (약 6.76평)

* 건물면적: 33.87㎡ (약 10.25평)

* 건물지분: 33.87㎡ (약 10.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 778번지 "다온캐슬" 제101동 제5층 제503호에 소재함.

* 주위환경: 본건은 "세일중학교" 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

* 인접도로: 본건 남측으로 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 2018년 3월 21일 (방만수 외 2명)

* 공유자전원지분전부이전: 2018년 4월 30일 (유인덕)

* 주택임차권 (을구 1번): 2024년 10월 7일 접수 (권리자: 이진환, 금액: 258,300,000원). 이 권리는 인수 대상이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 강제경매 (갑구 3번): 2026년 1월 6일 접수 (채권자: 한국주택금융공사, 금액: 276,612,066원). 이는 말소기준권리임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한 (한국주택금융공사)

* 보증금: 258,300,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 21일

* 확정일자: 2020년 7월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을구 1번)과 동일인으로 추정되며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 높음.

* 임차인: 임 (임수진)

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 전입일자: 2025년 9월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력을 갖추고 있어 주의가 필요함.

* 인수되는 보증금: 물건명세서상 '을구 1번 주택임차권'은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수해야 함. 이는 258,300,000원 상당의 인수 부담으로 작용할 수 있음. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 일부 정보만을 반영한 것일 수 있으며 실제 인수 여부는 권리분석을 통해 반드시 확인해야 함.)

1.4. 상권분석

* 주변 건물 정보 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물인 "다온캐슬101동102동"의 전용면적 33.87㎡ (약 10.25평) 물건이 2026년 5월 7일에 29,300만원에 거래되었음. 이는 본건의 건물면적과 동일함.

* 해당 매매 사례의 평당 가격은 약 2,858만원 (29,300만원 / 10.25평) 수준임.

* 감정가 306,000,000원 (약 30,600만원)은 최근 동일 면적 매매가 29,300만원보다 다소 높은 수준임.

* 주변의 다른 다세대주택 매매 사례를 볼 때, "원평6차" (69.55㎡)는 29,000만원, "성운쉐르빌" (29.89㎡)은 21,300만원에 거래되었으며, 면적 및 건축 연도에 따른 가격 차이가 존재함.

* 종합 평가: 본건과 동일한 건물의 유사 면적 매물이 최근 시장가로 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세는 약 29,300만원 내외로 형성된 것으로 판단됨.

1.5. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 6층 건물 내 제5층 제503호임.

* 내외부 마감: 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시임.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비, 승강기, CCTV 설비 등이 구비되어 있음.

* 주변 시설:

* 세일중학교 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 분포함.

* 도보 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 별도의 검색 결과로 확인된 혐오시설은 없음.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 을구 1번 주택임차권(이진환/한국주택금융공사, 258,300,000원)이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있음. 이는 본건 경매에서 가장 큰 리스크 요인임.

* 대항력 있는 임차인 (임수진): 보증금 및 차임이 미상인 상태로 전입하여 대항력을 보유하고 있으므로, 추후 인수 금액 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 토지이용계획의 제한: 다양한 도시계획에 따른 건축 및 이용상의 제약이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 함. 특히, "교육환경보호구역" 등은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동에 위치한 다세대주택으로, 동일 건물 내 유사 면적의 매물이 최근 시장가로 거래된 점은 긍정적임. 그러나 가장 큰 걸림돌은 258,300,000원 상당의 선순위 주택임차권 인수 부담임. 만약 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인의 실질적인 총 매입 비용이 크게 늘어나게 됨. 또한, 보증금 미상인 대항력 있는 임차인의 존재도 추가적인 위험 요소임. 따라서 본건은 이러한 인수 부담을 충분히 감안하고, 낙찰 후에도 추가 비용 발생 가능성을 철저히 검토해야 하는 물건임.

1.8. 투자 포인트

* 동일 건물 내 유사 면적의 최근 매매 사례가 존재하여 시세 파악 용이.

* 실거주 목적이 아닌 시세 차익을 노릴 경우, 인수되는 임차 보증금만큼의 가치 하락을 감안한 매우 낮은 금액으로 낙찰받아야 수익성 확보 가능.

* 수익형 부동산으로서 월세 수취를 고려할 경우, 현 임차 현황 및 인수 부담으로 인해 현실적으로 어려울 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 동일 건물 유사 면적의 최근 매매가 29,300만원.

* 인수 보증금: 258,300,000원.

* 예상 입찰가 산정 (인수 보증금 제외):

* 현재 시장 가치(29,300만원)에서 인수해야 하는 보증금(258,300,000원)을 제외한 금액을 입찰가로 산정할 수 있습니다.

* 29,300만원 - 258,300,000원 = 3,470만원

* 따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 3,470만원 내외로 산정될 수 있습니다.

* 이 경우, 총 매입 비용은 입찰가(3,470만원) + 인수 보증금(258,300,000원) = 29,300만원이 됩니다. 이는 해당 물건의 시세와 일치하지만, 임차인 임수진의 보증금 미상으로 인한 추가적인 위험은 여전히 존재합니다. 보수적인 관점에서, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 입찰가를 더 낮추는 것을 고려해야 할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.