나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경843 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 636-8 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "증미역"(지하철 9호선) 남측 인근에 위치하며, 주변 은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 "증미역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황 은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층, 지상3층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인일: 1996.08.02.) 외 벽: 벽돌 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 방2, 주방, 화장실로 이용 중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

본건은 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지대 내 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역 별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역(강서교육지원청 에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매 립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 636-8번지 제2층 제204호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경843 (1)이며, 감정가는 198,000,000원입니다.

토지 면적은 16.69㎡(약 5.05평)이며, 건물 면적은 31.15㎡(약 9.42평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 공유물분할을 위한 경매 사건입니다.

채권자는 송OO이며, 특이사항으로는 공유물분할 경매와 선순위 가처분이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 9호선 증미역 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매 사건으로 진행됩니다.

등기부상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 1997년 3월 19일: 권영남 소유권 보존

* 2001년 9월 18일: 송응주 소유권 이전

* 2025년 5월 14일: 김정란 외 1명 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속)

* 2025년 6월 13일: 송민겸 가처분 (인천지방법원 2025카단615, 갑구 6번, 인수)

* 2025년 12월 31일: 송민겸 임의경매 (말소기준권리, 갑구 7번, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 갑구 6번 최선순위 가처분 등기가 있습니다.

다만, 해당 가처분권자인 신청채권자가 본건 부동산이 낙찰될 경우 가처분 말소 촉탁에 동의한다는 동의서(2026.09.15.자)가 제출되어 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지하철 9호선 증미역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 좋습니다.

주변에 다양한 주거시설(다세대, 오피스텔, 아파트)과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후수요 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

아직 구체적인 상권 규모 및 특성 분석은 추가 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 증미역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 건물 중 2층 204호이며, 사용승인일은 1996년 8월 2일입니다.

* 이용 상태: 방 2개, 주방, 화장실로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 공유자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있으며, 낙찰 후에도 추가적인 협의나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 선순위 가처분: 현재 말소 동의서가 제출되었으나, 낙찰 후 말소 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 현황이 정확히 파악되지 않아, 실제 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 추가적인 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 노후: 1996년에 사용 승인된 건물로, 최신 건축물 대비 노후도가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 지하철 9호선 증미역 인근에 위치한 다세대주택입니다.

교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 공유물분할 경매라는 특수성과 선순위 가처분 존재(말소 동의서 제출됨) 등 권리 분석에 유의해야 할 사항이 있습니다.

특히, 다양한 토지이용 제한사항은 향후 활용 계획 수립 시 중요한 고려 요소가 될 것입니다. 임대관계가 미상인 점 또한 추가 확인이 필요한 부분입니다. 1996년식 건물임을 고려할 때, 시세 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 9호선 증미역을 이용할 수 있는 역세권 입지입니다.

* 공유물분할 경매를 통해 소유권을 명확히 하고 재산권을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 노후화된 건물이지만, 감정가가 시세 대비 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 31.15㎡(약 9.42평)이며, 감정가는 198,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례(2026년 7월 거래) 중 본건과 유사한 연식(1996년 vs 2015-2017년)의 건물은 없으나, 면적상 가장 가까운 멤버스빌B동(29.9㎡, 2016년식)이 210,000,000원(약 2.1억원)에 거래되었습니다.

신축 건물들의 평당 가격이 높게 형성되어 있으므로, 본건과 같이 준공된 지 오래된 건물은 시장 가격이 이보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

건물 노후도를 감안할 때, 본건의 시장 가치는 약 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가(198,000,000원)는 이러한 시장 추정 범위 내에 있습니다.

공유물분할 경매의 특성, 가처분 말소 과정에서의 잠재적 변수, 임대관계 미상 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본 물건에 대한 추가적인 현장 조사와 권리관계 상세 파악 후 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 205,000,000원 ~ 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.