나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53448 [3] 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제지층 제비01호 외 11개호로서,
(사용승인일 : 2014.01.16)
외 벽 : 아크릴 및 복합판넬, 석물 붙임 등,
내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1-가) : 창고시설(기타창고시설)로 이용중입니다.
기호(2-나)-(5-마),(8-아),(9-자) : 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(6-바),(7-사),(10-차) : 업무시설(사무소)로 이용중입니다.
기호(11-카),(12-타) : 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 상업 및 업무용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m-70m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(4-라),(5-마), (8-아),(9-자)는 각각 기준시점 현재 구분벽체없이 이용되고 있으며, 건축물현황도면상 각 구분건물의 위치, 면적 등을 특정가능하고, 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되며, 각 호 별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 형태, 규모 등으로 보았을 때 개별 호의 단독 효용가치가 있을 것으로 판단되오니 경매진행 및 입찰시 필히 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2024타경53448 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 1층 102호

용도: 근린상가

토지면적: 73.10㎡ (약 22.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 73.0988㎡ (약 22.11평)

건물면적: 168.72㎡ (약 51.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 168.72㎡ (약 51.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,370,000,000원

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 건축물 정보

3.1. 건물 구조 및 사용승인일

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로, 2014년 1월 16일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 아크릴 및 복합판넬, 석물 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈위 페인트 및 치장석 붙임 등으로, 창호는 샤시로 시공되었습니다.

3.2. 건물 용도 및 이용 현황

건축물물리표제부상 주용도는 제1종근린생활시설이며, 감정평가서상 이용 상태는 창고시설, 근린생활시설, 업무시설(사무소), 업무시설(오피스텔) 등으로 다양하게 이용 또는 이용 가능합니다. 본건 소재지 1층 102호는 근린상가로 명시되어 있습니다.

3.3. 건물 면적 및 특징

본 건물은 지하 1층, 지상 5층 규모이며, 연면적은 3,558.62㎡입니다. 본건인 1층 102호의 전용면적은 168.72㎡입니다. 감정평가서에 따르면 일부 구분벽체 없이 이용되는 부분이 있으나, 개별 호별로 단독 효용 가치가 있다고 판단됩니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부상 말소기준권리는 2016년 4월 8일 접수된 신한은행 근저당권(을5)입니다. 이에 따라 본 경매 절차를 통해 소유권보존 등기(갑1)를 제외한 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 인수되는 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요만 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 인수 여부 및 범위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 임차인 현황

제공된 정보에 '대항력있는임차인'이 있다고 명시되어 있습니다. 그러나 '임차인 현황' 상 인수 보증금 합계는 0원이며, '물건명세서 참고사항' 및 '주의사항'에는 '공실상태임'으로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재함에도 보증금 합계가 0원이고 공실 상태라는 점은 특이사항으로, 입찰 전 면밀한 조사가 필요합니다.

4.4. 등기부 요약 (채무 총액)

등기부 채권 총액은 6,168,000,000원으로 확인됩니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본건은 일반상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 주변에 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지가 혼재하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

5.2. 주변 시설

목포지원 남측 인근에 위치하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리합니다. (검색 결과 기반)

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에서 대규모 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 특정된 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 목포시 전반적으로 쓰레기 소각장 등 환경 시설 설치 관련 갈등이 일부 보도된 바 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

'대항력있는임차인'의 존재가 명시되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이고 현재 공실 상태라는 점은 잠재적 분쟁 소지 또는 정보 불일치 가능성을 내포합니다. 이에 대한 명확한 사실관계 확인이 필수적입니다.

6.2. 물건 상태 리스크

'주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 '공실상태임'으로 명시되어 있어, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 장기화 시 공실 관리 및 유지보수 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '중복사건'으로 기재되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 여러 건의 경매 사건이 중복으로 진행 중일 가능성을 시사하며, 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 복잡성이 따를 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 장점

일반상업지역 내 위치하여 상가로서의 입지 조건이 양호하며, 차량 접근성 및 대중교통 이용 편의성이 확보되어 있습니다.

7.2. 활용 가능성

건축물 내부가 다양한 용도로 이용 가능하며, 일부 구분 없이 활용되는 공간은 필요에 따라 재구성이 가능하여 잠재적인 활용 가치가 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 전라남도 목포시 옥암동에 위치한 근린상가 건물로, 입지 및 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 '대항력있는임차인'의 존재와 '공실상태'라는 상반된 정보, 그리고 '중복사건'이라는 특이사항은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다. 등기부 채무 총액이 감정가를 상회하는 점도 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가 산정 가이드라인

예상 입찰가는 본건의 감정가(1,370,000,000원)와 총 채무액(6,168,000,000원)을 참고하여 산정해야 합니다. '인수 보증금'은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다. 낙찰을 위해서는 권리 분석 상 인수되는 권리가 없음을 명확히 확인하고, 임차인 관련 사항을 철저히 조사하여 실제 명도 가능성 및 예상 명도 비용을 파악해야 합니다. 또한, 공실 상태임을 감안하여 향후 임대 수익률과 시장 상황을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 유사 물건 시세 비교, 경매 경쟁률 예측 등을 통해 개별적으로 산정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.