나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53448 [2] 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제지층 제비01호 외 11개호로서,
(사용승인일 : 2014.01.16)
외 벽 : 아크릴 및 복합판넬, 석물 붙임 등,
내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1-가) : 창고시설(기타창고시설)로 이용중입니다.
기호(2-나)-(5-마),(8-아),(9-자) : 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(6-바),(7-사),(10-차) : 업무시설(사무소)로 이용중입니다.
기호(11-카),(12-타) : 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 상업 및 업무용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m-70m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(4-라),(5-마), (8-아),(9-자)는 각각 기준시점 현재 구분벽체없이 이용되고 있으며, 건축물현황도면상 각 구분건물의 위치, 면적 등을 특정가능하고, 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되며, 각 호 별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 형태, 규모 등으로 보았을 때 개별 호의 단독 효용가치가 있을 것으로 판단되오니 경매진행 및 입찰시 필히 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경53448 (2)

소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 1층 101호

신주소: 전라남도 목포시 후광대로 128 (옥암동)

용도: 근린상가

감정가: 3,020,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.1. 토지 기본정보

토지면적: 160.86㎡ (약 48.66평)

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m-70m), 가축사육제한구역, 택지개발지구

1.2. 건물 기본정보

건물면적: 371.28㎡ (약 112.31평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2014년 01월 16일

주요 용도: 제1종근린생활시설, 창고시설, 업무시설(사무소), 업무시설(오피스텔)

층수: 지하 1층, 지상 5층 (본건 101호는 1층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

옥암동 일대는 목포시의 신도심 지역으로, 상업 및 주거 시설이 혼합된 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됩니다.

목포 시내버스 노선이 잘 정비되어 있으며, 주요 도로망 접근성이 양호합니다.

다만, 옥암지구 교차로는 출퇴근 시간대에 극심한 교통 체증을 겪는 구간으로, 현재 구조 개선 사업이 추진 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부요약

말소기준권리: 신한은행 근저당권 (2016-04-08)

채권 총액: 6,168,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 물건명세서상 '지상권개요' 항목이 있으나 구체적 기재 없음)

* 임차인 현황

* 임차인: (주)삼성디지털프라자남악

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2014-02-26

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사아성다이소

보증금: 200,000,000원

차임: 1,300,000원

전입/사업일자: 2017-07-28

대항력: 없음

비고: 낙찰 후 대항력은 없으나, 배당 요구 여부 등에 따라 보증금 회수에 영향을 받을 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 5억원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

* 본건의 현재 이용 상태

본건은 근린상가 및 업무시설로 이용 중이며, 구체적으로는 창고시설(기타창고시설), 근린생활시설, 업무시설(사무소), 업무시설(오피스텔) 등으로 복합적으로 활용되고 있습니다.

다만, 일부 구분건물이 기준 시점 현재 구분 없이 이용되고 있어, 경매 진행 및 입찰 시 개별 호의 단독 효용 가치 및 경계 복원 용이성 등을 반드시 참고해야 합니다.

* 주변 상권 특성

주변이 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등으로 형성되어 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

목포 시청, 법원 등 행정기관이 인근에 위치하며, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 상권 가치

택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

교통 접근성이 양호하고, 주위 환경이 대체로 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

* 쇼핑: 탑텐 목포옥암점, 노스페이스화이트라벨 목포점, 코오롱스포츠 목포하당점, 올리브영 목포옥암점 등 다양한 쇼핑 시설이 인근에 위치합니다.

* 금융: 은행, 복권방 등이 주변에 있습니다.

* 주거: 아파트 단지 및 주택가와 인접해 있습니다.

* 주변 교육시설

목포애향중학교, 목포중앙여자중학교, 목포기독병원, 전라남도청 등이 인근에 위치합니다.

* 주변 교통시설

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주요 도로망으로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

(주)삼성디지털프라자남악 임차인이 대항력이 있으며, 보증금 5억원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 실질적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건이며 공동담보로 진행되고 있어, 경매 절차 및 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성

목포시 내 일부 지역에서 화장장, 납골당, 도축장, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 관련 민원이 발생한 사례가 있습니다. 본건 소재지인 옥암동 일대에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으나, 주변 지역 개발 또는 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 상태

2014년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 내부 이용 상태 및 관리 현황에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 교통 체증 구간

옥암지구 교차로는 출퇴근 시간대 상습 정체 구간으로, 향후 개선 사업이 진행될 예정이나, 현재로서는 교통 흐름에 불편이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 목포시 옥암동의 상업 및 업무 중심지에 위치한 세명프라자 내 근린상가 및 업무시설로, 비교적 최신 건물(2014년 준공)이라는 장점이 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 채권 총액은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 5억 원의 보증금을 가진 임차인의 대항력은 낙찰 후 명도 과정 및 실질적인 인수 금액에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 분석과 대비가 필요합니다. 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점도 권리 분석 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 신축 건물 (2014년 준공)

* 목포시 옥암동의 안정적인 상권 및 주거 배후 수요

* 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,020,000,000원입니다.

낙찰자의 인수 부담으로 작용할 수 있는 대항력 있는 임차인의 보증금 5억 원을 고려해야 합니다. 또한, 중복사건 및 공동담보로 인한 권리관계 복잡성, 명도 소요 비용, 건물 관리 상태 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

이러한 요소들을 감안할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 대비 신중하게 접근해야 하며, 예상 인수 보증금을 제외한 순수 투자 가치를 면밀히 산정하여 결정하는 것이 중요합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 70~80% 수준에서 검토해볼 수 있으나, 임차인과의 협상, 명도 난이도, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.