나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53448 [9] 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 4층 402호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53448 [9] 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 4층 402호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경53448
• 주소: 전라남도 목포시 후광대로 128, 4층 402호 (옥암동,세명프라자)
• 용도: 근린상가

목포지원 경매2계 2024타경53448 | 소재지: 전라남도 목포시 후광대로 128, 4층 402호 (옥암동,세명프라자) | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 254,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 목포지원 2024타경53448 (9) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경53448 (9)

소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 4층 402호

용도: 근린생활시설

감정가: 254,000,000원

토지면적: 50.44㎡ (약 15.26평)

건물면적: 116.42㎡ (약 35.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 옥암동에 소재하며, 광주지방법원 목포지원 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재하여 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 남측으로는 왕복 2차선, 북측으로는 왕복 8차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 교통이 편리합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 수월합니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물로, 2014년 1월 16일에 사용승인을 받았습니다. 본건 402호는 현재 창고시설(기타창고시설) 또는 근린생활시설로 이용 중입니다. 다만, 401호와 벽체 구분 없이 한 개의 호실로 통합되어 이용되고 있다는 점은 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다. 외벽은 아크릴 및 복합판넬, 석물 붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈 위 페인트, 치장석 붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샤시 창호가 설치되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 토지 정보

본건이 속한 토지는 세장형의 토지로서, 상업 및 업무용 건부지로 이용 중에 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로2류(폭 50m-70m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중OOOOO입니다. 임의경매 절차의 특성상 매각으로 인해 해당 부동산에 대한 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 인수주의 채권이나 유치권 등 특이사항이 존재할 수 있으므로, 말소기준권리 확인 및 등기부등본, 건축물대장 등 관련 공부를 면밀히 검토하여 권리관계를 정확히 분석하는 것이 필수적입니다.

1.6. 상권분석

목포시 옥암동의 일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설 입지가 가능합니다. 인근에 아파트 단지 등 주거 지역이 분포하고 있어 배후 수요 확보가 용이하며, 대로변에 접해 있어 가시성과 접근성이 뛰어난 편입니다. 광주지방법원 목포지원이 인근에 위치해 있어 관련 업무 시설 수요도 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 생활정보

본건은 목포시 옥암동에 위치하며, 광주지방법원 목포지원이 인근에 있어 행정 및 법률 관련 시설 이용이 편리합니다. 주변에 주거 지역과 상업 시설이 혼재하고 있어 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 다만, 교육 시설, 의료 시설, 공원 등 구체적인 생활 편의 시설과의 거리는 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 401호와 402호가 벽체 구분 없이 한 개의 호실로 이용 중이라는 점입니다. 이는 건축물대장과의 불일치, 불법 건축물 지정 가능성, 그리고 원상 복구 비용 및 시간 소요 등의 잠재적 문제를 야기할 수 있습니다. 감정평가서상에서는 경계벽 복원이 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단하고 있으나, 실제 복원 가능성, 비용, 관련 법규 검토는 반드시 필요합니다. 또한, 현재 이용 상태가 창고, 근린생활시설, 업무시설 등 다양하게 기재되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 현황의 차이, 위법 건축물 해당 여부 등을 면밀히 조사해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 목포시 옥암동 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 대로변 접근성이 좋고 배후 수요가 예상되는 장점이 있습니다. 하지만 401호와 402호가 통합되어 사용되고 있어 원상복구에 대한 고려가 반드시 필요하며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 감정평가서에서는 복원이 용이하다고 판단하나, 입찰 전 해당 부분에 대한 철저한 사전 조사와 비용 산정이 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 감안하고 합리적인 수준으로 낙찰받는다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 입지: 목포시 옥암동 일반상업지역 내 위치, 대로변 접근성 우수.

2. 활용도: 다양한 근린생활시설 및 업무시설로의 활용 가능성.

3. 가격: 통합 호실 문제로 인한 감안 시, 합리적인 가격으로 취득 가능성.

4. 복원 가능성: 감정평가서상 경계벽 복원 용이 판단 (현장 검증 필수). 복원 시 2개 호실 분할을 통한 수익률 증대 가능.

주변 시설 확인 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설이 일반적인 검색 결과로는 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 포괄적인 검색에 따른 결과이며, 실제 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하시는 것이 가장 정확합니다.

법원 정보

목포지원 경매2계