나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53448 [7] 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 3층 302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제지층 제비01호 외 11개호로서,
(사용승인일 : 2014.01.16)
외 벽 : 아크릴 및 복합판넬, 석물 붙임 등,
내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1-가) : 창고시설(기타창고시설)로 이용중입니다.
기호(2-나)-(5-마),(8-아),(9-자) : 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(6-바),(7-사),(10-차) : 업무시설(사무소)로 이용중입니다.
기호(11-카),(12-타) : 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 상업 및 업무용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m-70m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(4-라),(5-마), (8-아),(9-자)는 각각 기준시점 현재 구분벽체없이 이용되고 있으며, 건축물현황도면상 각 구분건물의 위치, 면적 등을 특정가능하고, 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되며, 각 호 별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 형태, 규모 등으로 보았을 때 개별 호의 단독 효용가치가 있을 것으로 판단되오니 경매진행 및 입찰시 필히 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

벽체를 만들어 2개의 호실로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 목포지원 2024타경53448 (7)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 3층 302호

* 용도: 근린상가

* 토지 면적: 80.61㎡ (약 24.38평)

* 토지 지분: 80.6071㎡ (약 24.38평)

* 건물 면적: 186.05㎡ (약 56.28평)

* 건물 지분: 186.05㎡ (약 56.28평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 특이사항

* 감정가: 406,000,000원

* 특이사항: 공동담보, 중복사건

* 주의사항: 벽체를 만들어 2개의 호실로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 토지는 세장형 토지로서, 상업 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2016년 4월 8일 접수된 신한은행의 근저당권(을5)입니다.

* 말소기준권리 이하 모든 근저당 및 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 현황 조사 결과, 현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-02, 대항력 없음.

* 유한회사 : 보증금 25,000,000원, 차임 700,000원, 사업일자 2022-06-29, 배당신고일자 2024-08-19, 대항력 없음.

* 주식회사 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2024-06-13, 확정일자 2024-08-19, 배당신고일자 2024-08-19, 대항력 없음.

* 모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존 (주식회사세명프라자, 2014-03-17)

* 근저당 (신한은행, 2016-04-08, 2,808,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (신한은행, 2017-03-17, 600,000,000원) - 말소

* 근저당 (주식회사다이소아성산업, 2017-06-05, 240,000,000원) - 말소

* 근저당 (중소기업은행, 2018-12-03, 2,400,000,000원) - 말소

* 근저당 (신한은행, 2023-07-13, 120,000,000원) - 말소

* 임의경매 (중소기업은행, 2024-06-05, 2,400,000,000원) - 말소

3.4. 총 인수 권리 분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액은 6,168,000,000원 입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 건축물대장상 본 건물이 위치한 세명프라자는 제1종근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등으로 복합 용도 사용되고 있습니다.

* 인근에 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 양호한 지역입니다.

* 주위 환경은 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 소재하여 일반적인 상업지역의 모습을 보입니다.

4.2. 지역 특성

* 본 건은 목포시 일반상업지역에 위치하며, 교통이 편리하고 접근성이 좋습니다.

* 주변에 다양한 업종의 상가와 사무실, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 주변에는 다수의 상업 시설, 금융 기관, 관공서(목포지원 등), 주거 단지 등이 분포하고 있습니다. 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 주변에서 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 남측 및 북측으로 도로가 잘 확보되어 있습니다.

* 주거 및 상업 지역이 혼합되어 있어 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

* 아파트 단지 및 주택가가 인접해 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 근린생활시설이 밀집해 있어 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 관련

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 현재 벽체를 만들어 2개의 호실로 이용 중인 점은 원상복구 또는 임대 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 다만, 감정평가서 요약에 따르면 구분벽체 없이 이용되던 부분이 있으며, 경계벽 복원이 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되어 개별 호의 단독 효용 가치가 있다고 평가되었습니다. 이는 리스크 완화 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 법적/권리 관련

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

* 임차인 전원 대항력 없으므로 보증금 인수 위험도 없습니다.

6.3. 기타

* 건축물 사용승인일이 2014년으로 비교적 신축에 속하나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성은 있습니다.

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구 등 복합적인 용도지역 및 지구에 해당하므로, 향후 지역 개발 계획에 따른 영향 등을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 목포시 중심상업지역에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* 교통 접근성이 우수하며, 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 감정가는 406,000,000원으로, 현재 시장 상황 및 본 건의 가치를 고려한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

* 전체 매각 대상 물건으로, 토지 및 건물 일괄 취득이 가능합니다.

* 현재 이용 상태(2개 호실 분할)가 원상복구 용이성이 높다고 평가되어, 향후 활용에 대한 긍정적인 전망이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 목포시 옥암동의 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 현재는 2개의 호실로 분할하여 사용 중이나, 원상복구가 용이하며 개별 호의 효용 가치가 있다는 평가가 있습니다. 권리관계가 복잡하지 않고 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 상권 분석 결과, 주변에 배후 수요가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다. 다만, 현재의 이용 상태 변경에 따른 잠재적인 비용이나 관리 문제는 고려해야 할 부분입니다. 종합적으로 볼 때, 목포시 상권을 대표할 수 있는 잠재력 있는 상가 물건으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가 고려 사항

* 본 건의 감정가는 406,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금이나 별도의 권리가 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 원상복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 추이를 분석하여 적정 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.