나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53448 [10] 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 5층 501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제지층 제비01호 외 11개호로서,
(사용승인일 : 2014.01.16)
외 벽 : 아크릴 및 복합판넬, 석물 붙임 등,
내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1-가) : 창고시설(기타창고시설)로 이용중입니다.
기호(2-나)-(5-마),(8-아),(9-자) : 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(6-바),(7-사),(10-차) : 업무시설(사무소)로 이용중입니다.
기호(11-카),(12-타) : 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 상업 및 업무용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m-70m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(4-라),(5-마), (8-아),(9-자)는 각각 기준시점 현재 구분벽체없이 이용되고 있으며, 건축물현황도면상 각 구분건물의 위치, 면적 등을 특정가능하고, 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되며, 각 호 별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 형태, 규모 등으로 보았을 때 개별 호의 단독 효용가치가 있을 것으로 판단되오니 경매진행 및 입찰시 필히 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경53448 (10)

소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 5층 501호

건물명: 세명프라자

용도: 근린상가

감정가: 305,000,000원

토지면적: 60.59㎡ (약 18.33평)

토지 지분: 60.5864㎡ (약 18.33평)

건물면적: 139.84㎡ (약 42.30평)

건물 지분: 139.84㎡ (약 42.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 건물 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물은 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 교통 환경이 매우 우수합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 광로2류(폭 50m-70m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건 건물의 말소기준권리는 2016년 4월 8일 접수된 신한은행의 근저당입니다.

등기부등본상 현재 등재된 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

* 임차인 현황

* 주식회사퍼시픽오션: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-12-06, 대항력 없음.

* 주식회사한국종합설계: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-05-31, 대항력 없음.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 대항력을 상실합니다.

4. 상권분석

본건은 세명프라자 건물 내 5층 501호로, 용도는 근린상가로 분류됩니다.

건물 전체적으로는 근린생활시설, 업무시설(사무소), 업무시설(오피스텔), 창고시설 등 다양한 용도로 이용되고 있습니다.

주변 지역이 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 상업 및 주거 혼합 지역임을 감안할 때, 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 본건 건물의 주 용도는 제1종 근린생활시설이며, 연면적은 3558.62㎡ (약 1076.5평)입니다.

5. 생활정보

본건 건물은 철근콘크리트 구조로 2014년 1월 16일 사용승인되었습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

목포지원 남측 인근에 위치하며, 주위로 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교통편으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

주변 관광지로는 목포근대역사관, 유달산, 갓바위, 목포해상케이블카 등이 있습니다.

목포시는 최근 혐오시설 관련 갈등이 보도된 바 있으나, 본건 소재지인 옥암동 인근에서 직접적인 혐오시설의 존재는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 목포 화장터 부지에 반려동물 놀이터가 조성된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 및 중복사건: 본 건은 공동담보로 진행되며 중복사건 정보가 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기하거나 추가적인 이해관계가 존재할 가능성을 시사하므로, 입찰 전 면밀한 권리 분석이 필요합니다.

건물 이용 상태: 감정평가서상 일부 호실이 구분 벽체 없이 이용 중이나, 건축물 현황도면상 특정 가능하고 복원 비용이 과다하지 않을 것으로 판단되어 개별 호의 단독 효용가치가 있을 것으로 보입니다. 실제 이용 상태와 공부상 현황의 차이로 인한 추후 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

높은 채권 총액: 등기부등본상 채권 총액이 6,168,000,000원으로, 본건의 감정가 305,000,000원과 비교 시 매우 높은 수준입니다. 이는 채무 규모가 상당함을 나타내며, 경매 과정이나 이후 자산 관리에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 목포시 옥암동에 위치한 세명프라자 내 상가 점포입니다. 2014년에 준공된 비교적 신축 건물로, 근린상가, 업무시설, 오피스텔, 창고시설 등 다양한 용도로 활용되고 있습니다. 목포지원 인근에 위치하며, 왕복 8차선 도로에 접하는 등 입지 조건이 우수합니다. 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 권리나 보증금은 없습니다. 주위가 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 다만, 공동담보 및 중복사건으로 인한 절차적 복잡성, 일부 이용 상태의 차이, 그리고 높은 총 채권액 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2014년 사용승인된 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

다용도 활용 가능: 근린생활시설, 사무실, 오피스텔, 창고 등 다양한 업종으로 활용 가능하여 임대 수익률을 높일 수 있습니다.

우수한 접근성: 북측 왕복 8차선 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

안정적인 임대 수요: 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 관련 업종의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

관광지 인접: 목포의 주요 관광지와 인접하여 잠재적인 관광객 수요를 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 305,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 해당 사항을 고려하지 않습니다.

실제 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 시장 전망, 경쟁 입찰 현황, 건물 상태, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.