나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53448 [5] 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 2층 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제지층 제비01호 외 11개호로서,
(사용승인일 : 2014.01.16)
외 벽 : 아크릴 및 복합판넬, 석물 붙임 등,
내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1-가) : 창고시설(기타창고시설)로 이용중입니다.
기호(2-나)-(5-마),(8-아),(9-자) : 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(6-바),(7-사),(10-차) : 업무시설(사무소)로 이용중입니다.
기호(11-카),(12-타) : 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 상업 및 업무용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m-70m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(4-라),(5-마), (8-아),(9-자)는 각각 기준시점 현재 구분벽체없이 이용되고 있으며, 건축물현황도면상 각 구분건물의 위치, 면적 등을 특정가능하고, 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되며, 각 호 별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 형태, 규모 등으로 보았을 때 개별 호의 단독 효용가치가 있을 것으로 판단되오니 경매진행 및 입찰시 필히 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

201호와 벽체 구분없이 한 개의 호실로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

* 소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1235-1, 세명프라자 2층 202호

* 건물명: 세명프라자

* 건축물 용도: 제1종근린생활시설 (건축물대장상)

* 사용승인일: 2014년 01월 16일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

1.2. 면적 및 토지 이용

* 토지 면적: 80.61㎡ (약 24.38평)

* 건물 면적: 186.05㎡ (약 56.28평)

* 토지 이용 상태: 본 토지는 세장형이며, 상업 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 건물 구조 및 용도

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 5층 건물 중 2층 202호 (본건)

* 주요 용도: 본건 202호는 '근린상가'로 명시되었으나, 감정평가서상 일부 호실은 '창고시설(기타창고시설)' 또는 '근린생활시설', '업무시설(사무소)', '업무시설(오피스텔)' 등으로 이용 중인 것으로 나타납니다.

* 주변 환경: 본건은 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 사건 번호: 목포지원 2024타경53448 (5)

* 감정가: 439,000,000원

* 채권자: 중소기업은행

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 전라남도 목포시 옥암동에 위치하며, "광주지방법원 목포지원" 남측 인근으로 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건 남측으로는 왕복 2차선, 북측으로는 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m-70m), 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2016년 04월 08일 접수된 신한은행 근저당 2,808,000,000원입니다.

* 본 경매는 2024년 06월 05일 접수된 중소기업은행의 근저당권에 의한 임의경매입니다.

* 등기부상 총 채권액은 6,168,000,000원입니다.

* 이 외 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주 성다이소

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 13,000,000원

* 전입/사업일자: 2017년 07월 28일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 별도의 인수 권리 사항 없음)

4. 상권분석

* 목포시 옥암동은 시청 및 법원 등 행정기관이 밀집해 있는 지역으로, 배후 주거 단지와 상업 시설이 함께 발달한 복합 상권 지역입니다.

* 본건이 위치한 세명프라자는 대로변에 인접하여 가시성이 좋으며, 인근에 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 분포하고 있어 유동 인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 주변 상권은 일반적인 근린생활시설 및 업무시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있으며, 대형 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

* 옥암동 일대는 목포시의 주요 상업 및 행정 중심지로, 안정적인 수요층을 기반으로 한 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 목포지원, 목포 시청 등 주요 공공기관 접근성이 좋습니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 시내 및 외곽으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주변으로 공원(예: 노을공원) 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변에 학교, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 201호와 벽체 구분 없이 한 개의 호실로 이용 중: 본건 202호는 201호와 벽이 구분되지 않고 하나의 공간처럼 사용되고 있습니다. 이는 향후 점유 사용 및 관리, 또는 구분 소유권의 명확성 등에 있어 분쟁의 소지가 있습니다. 경매 진행 및 입찰 시 반드시 참고해야 하며, 현장 조사를 통해 정확한 이용 상태 및 복원 가능성, 비용 등을 확인하는 것이 중요합니다.

* 공동담보 및 중복사건: 본 물건이 다른 물건과 공동 담보로 묶여 있거나, 유사한 사건이 중복되어 진행될 수 있어 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계 정리에 변수가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 약 61.7억원으로 매우 높은 수준입니다. 이는 해당 부동산의 시장 가치 대비 부채 부담이 크다는 것을 의미하며, 경매 진행 시 채권자의 적극적인 경매 진행 의지가 높을 수 있습니다.

* 임차인 대항력 없음: 임차인 아성다이소는 대항력이 없으나, 2억원이라는 높은 보증금과 1300만원의 월세를 지급하고 있어, 낙찰자가 명도 시 주의가 필요할 수 있습니다. (비록 대항력은 없으나, 실질적인 점유 문제 발생 가능성)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 목포시 옥암동의 일반상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 대로변에 인접하여 교통 및 접근성이 양호한 편입니다.

* 상대적으로 비교적 최근인 2014년에 사용 승인된 건물로, 건물 자체의 노후도는 크지 않을 것으로 보입니다.

* 그러나 201호와 통합되어 사용되고 있다는 점, 공동담보 및 중복 사건으로 인한 경매 절차의 복잡성, 높은 채무 총액 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

* 임차인 아성다이소는 대항력이 없으나, 상당한 규모의 보증금과 월세를 지급하고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사를 통해 정확한 사실 관계 확인 및 명도 전략 수립이 선행된다면, 옥암동 상권 내에서의 활용 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 목포시의 주요 행정기관 및 상업, 주거 지역이 혼재된 중심 상권에 위치합니다.

* 주요 도로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 우수합니다.

* 상대적으로 신축에 가까운 건물(2014년 준공)입니다.

* 임차인 아성다이소는 대항력이 없으므로, 명도 완료 후 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가 산정 시, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 감정가는 439,000,000원입니다.

* 입찰가는 최신 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가, 본 건의 고유한 리스크 요인(201호 통합 사용, 공동담보, 높은 채무 총액 등), 명도에 소요될 제반 비용(이사비, 법률 자문 등), 취득세 등 세금, 그리고 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히, 201호와의 통합 사용 문제는 건물 자체의 가치와 활용성에 큰 영향을 미칠 수 있으며, 명도 과정에서도 예상치 못한 난관이 발생할 수 있습니다. 또한, 높은 총 채무액은 해당 부동산의 실제 가치 대비 부채 부담이 크다는 점을 시사합니다.

* 이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있으나, 정확한 산정을 위해서는 철저한 현장 조사를 통한 실사, 주변 상권 및 부동산 시세에 대한 면밀한 분석, 그리고 잠재적 명도 비용에 대한 구체적인 추산이 반드시 선행되어야 합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 입찰가 산정 시 고려해야 할 핵심 요소와 주의 사항을 안내하는 것으로 갈음합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.